【不労所得を夢見るサラリーマンと思われないために ~銀行員を黙らせる切り札2つ~】

こんにちは、なぎまるです。

休日なので昼間にブログを書き始めました。

私は全くの素人かつ地主でも無い状態から不動産投資を始めました。そんな時に最初につまづきやすいのは銀行の融資です。

最近では特にサラリーマンに対してのアパート融資は非常に厳しい見方がされており、闇雲に動いても審査が通りません。

銀行担当者は、なんとなく不労所得に憧れる夢見がちな「大家ワナビー」をふるいに掛ける役割りを担っていますので、少し意地悪な質問をしたりこちらを試すような資料を提示させたりしてきます(一部のいけいけどんどん高利貸し銀行を除く)。

そんな時、一発で銀行を黙らせる材料として非常に有効な切り札が二つあります。

私が考える、特に準備のいらない「切り札」。これを持っている人は最大限利用されると良いでしょう。

①上場企業勤務、医者、公務員、士業など属性が良い人

➡︎賃貸経営では「融資の返済を賃貸収入によって賄うこと」が基本とされており、名目上は本業の収入を期待せずに返していくのが原則になりますが、そうは言っても不足の事態に備えて本業の収入の安定感というのは銀行担当者として無視できない非常に重要なファクターになります。

このようなアドバンテージが無い人にとっては「中小企業だって同じようにプライドを持って一生懸命働いているのに!」と思うかもしれません。もちろん、中小企業やベンチャーで評価に値する人も沢山います。しかし銀行ではそのような個別の見極めというのは非常に難しいんですよね。逆に一流企業に勤めているとか、公務員とかはすでに社会の荒波に揉まれて会社がふるいにかけられた人材なわけですから優遇されて当たり前と言えます。

まぁ、それなりにしっかりした職に身を置けている時点で学歴社会をそれなりに生き抜いたという信頼が積み重ねられているということだと思います。踏み倒したりしないだろう、経営していくだけの知識や教養が備わっているだろうという風に相対的に評価されているということです。

特に東証一部上場企業に勤めているような方であれば、一棟目(~4000万くらいまで)であれば、よほどヘマをしない限り借りられることが多いはずです。

ちなみに、不動産投資で会社をリタイアされた方は一様に「リタイアしてから会社のバックボーンが大きかったんだということに気がつく」と言っています。

これは上場企業に限らないかもしれませんが、サラリーマンであることを最大限利用し、擦り倒すと良いでしょう。

実は「大企業に勤めているというだけで実質赤字の物件でも変えてしまう」というのが少し怖いところでもあります。

巷では【医者限定セミナー】【年収600万からの不動産投資セミナー】などという広告が溢れており、利益をたんまり乗せた赤字物件を「節税用」と称して購入されるスキームで多くの人が騙されています。

ただし、この赤字スキームで購入できるのはせいぜい区分2~3部屋が限界でしょう。

上場企業に勤めている方は、会社のバックボーンがあることを加味して、本当に特になる物件じゃなくても融資が降りてしまうことがあることを肝に命じておく必要があります。

②住宅ローンを利用する

➡︎金利も安く、属性に関わらず誰しもが組めるとして住宅ローンがあります。

まだ住宅を購入していない方であれば、住宅ローンで不動産投資を行うスキームもあります。

と言っても、アルヒなどであったような最初から投資のみを目的として住宅ローンを不正利用するような方法ではありません。

例えば、賃貸併用住宅を買う(もしくは注文で建てる)場合、住居部分が1/2以上あれば併用住宅でも住宅ローンが適応できます。

私はこの方法は都心や地価の高い場所にお住いの方には非常にオススメしています。

単に消費財として家を購入し、日々住宅のためにあくせく働いているようなものだという人も多くいますが、余った部分に誰かが住んでくれて、それでローンが賄えたら儲けものだと思いませんか?

ただし、自己資金も共同担保もほとんどない場合にいきなり23区で土地から購入して注文住宅で賃貸併用…なんて属性が良くても無理です。

「立地が悪い」「それなりに築年数の経過した物件に住む」「自宅部分が狭い」など自宅部分にも多少の妥協をしたり、何かしらのリスクを背負う必要があるかもしれません。

それでも住居に関わる費用が実質「タダ」くらいには簡単に持っていけると思いますのでやる価値は高いです。

また、住宅ローンを使った別の方法としては普通に自宅として購入した一戸建てが、転勤などの理由によってやむを得ず賃貸に化ける可能性もあります。

この辺は勤務形態などによって方針立てが必要ですが「転勤や離婚などによってやむを得ず貸す場合は住宅ローンとして継続してもやむなし」と考えている金融機関もあります。

この辺の制度は年々シビアにはなっているので担当者に確認した方がいいですが、戸建賃貸を検討している人で転勤の可能性がある人などは転勤のたびに拡大していくスキームが取れるかもしれません。(金融機関や担当者によっても判断が分かれそうなのでくれぐれもしっかり確認しましょう)

いかがでしょうか。

二つとも当たり前の話ですが、これから不動産投資を始めたい人がスムーズにローンを組むためには意識しておくと良いと思います。

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