イールドギャップについて考える

こんばんは。なぎまるです。

今回は投資物件の判断基準の一つである『イールドギャップ』について解説します。

今回の記事は投資玄人の方、十分ご存知の方は読まなくても宜しいかと思います。

イールドギャップという言葉が初耳の方、知っているけど復習したい方は読んで下さい。

イールドギャップというのは投資物件利回りから住宅ローン金利を引いた数字の事を言います。

利回りは10%の物件を、金利2%のアパートローンで購入した場合、イールドギャップは8%ということです。

元々の意味はイールド(yield)=「報酬・利回り・歩留まり」とギャップ(gap)=「差」を合わせた言葉で、

利回りから金利を引く事で実際手元に残る金額の目安とされている数字です。

まぁ、本来であれば固定資産税や修繕費、空室リスクなどを加味しないと皮算用でしかないのですが、

一つの目安になる事は間違い無いでしょう。

分かりやすい数字で試算してみましょう。

物件価格 3,000万円 利回り8%(家賃収入月20万)のアパートをフルローンで購入した場合で

二つの異なる金融機関のローンを選択した場合のイールドギャップを考えてみましょう。

なお、私が投資している神奈川県で利回り8%だと築年数20年そこそこはいっている物件が多い為、

ローンの期間は現実的に20年としています。

《A信用金庫》

金利が2%で20年ローンを組む(イールドギャップ6%)

この場合、月の支払いは約15万円となり、手残りが5万円となります。

《Bフィナンシャルローン》

金利が4.3%で20年のローンを組む(イールドギャップ3.7%)

この場合、月の支払いは約19万円となり、手残りが2万円となります。

5万円でも悩ましい所ですが、さすがに《Bフィナンシャルローン》の手残り2万円では、

固定資産税などを引いたらほぼ手元に残りません。

でも金利の安い《A信用金庫》で組むには自己資金が2割必要だったりするんですよね。

物件に再建築不可などの事情がある場合や、フルローンにするためには、

《Bフィナンシャルローン》でしかローンが組めないなんていうケースも多々あります。

きちんとイールドギャプを見ずに、利回り8%という物件の表面利回りだけ見ていると痛い目を見る一例です。

こういった場合は、

・自己資金を用意する

・金利は高くても返済年数を長くできる金融機関を探す

・買わない

などの選択肢も検討しなくてはいけません。

また、原則的にイールドギャップが高ければ高いほど、リスクが高くなる傾向があるので、その点は要注意です。

わかりやすい例では、駅から遠い・築年数が古い・告知事項物件などは露骨に利回りもイールドギャップも高まりますので、

「高ければOK」とも言い切れないのが難しい所ですね。

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