【インカムゲインとキャピタルゲイン、不動産投資のリスクを考える上で大事なのは◯◯ゲイン】

こんばんは、なぎまるです。

不動産投資をしている事を人に話すと、決まって「リスク」について聞かれます。

多いのが、

・地震来たらやばいんじゃ無いの?

・これから少子化なのに大丈夫なの?

という質問。

「リスクないの?」

「怖くないの?」

「お前はマメだから…俺には無理だわ」

いやいや、ちょっと待ってくださいね。

まず根本的な所なんですが、投資というのは自ら進んでリスクを冒す行為です。

当然、成功すればその分の見返りもあるわけですからリスクはあるに決まっていますよね。

何もしないのもリスクです。

不動産投資のメリットは大きく2つです。

⑴インカムゲイン–家賃収入

⑵キャピタルゲイン–売却益

これ以外にも生保の代わりになったり、節税の引き出しが増えたりetc.

ちょこちょこしたメリットはありますが本筋は⑴と⑵の二つです。

反対に、不動産投資のリスクは大きく分けて以下のようなものがあります。

①空室リスク

②家賃下落リスク

③金利上昇リスク

④地価下落リスク

⑤災害リスク

更に細かく言えば、修繕リスク、入居者トラブルリスク、サブリース会社倒産リスクなど、

数えはじめると色々挙がります。

ただ、私はこれらリスクに関してはコントロール出来ない事象が多く、

一つ一つ考える事はあまり意味がないと考えています。

ここからは、私なりのリスクの取り方について書いていきます。

リスクは数あれど「不動産投資の失敗」というのをシンプルに考えると、

「インカムゲインもキャピタルゲインも得られない」ものを買ってしまった状態であると言えます。

つまり、全てのリスクは「インカムかキャピタルのいずれかが得られなくなる」という事に通じているわけです。

まずリスク①~③は空室・賃料下落・金利上昇によりインカムゲインが減る可能性があります。

リスク④はキャピタルゲインを減らします。

地価下落と書いていますが、高買いしてしまっていて含み損がある場合も④に含まれます。

⑤に関しては保険で大半が賄えます。

特に築年数がそれなりに経過している建物であればむしろ焼け太り、揺れ太りなのでさほど問題にならないはずです。

それ以外の細かいリスクは、「手間を惜しまない」という手間リスクを背負うことによってだいたい解決できます。

なんでもかんでも人に任せたいと思っている方がいらっしゃるとしたら、甘いです。

本当の意味での不労所得が得られるのは相当努力した後か、地主の子供くらいでしょう。

では、【リスクを考える上での】インカムゲインとキャピタルゲインはどっちが大事でしょうか。

私の答えはキャピタルゲインです。

考えてみてください。

キャピタルゲインが見込める(あるいはトントン)のであれば、

インカムゲインが得られなければ売ってリセットすればいいでわけですからリスクは非常に少ないと言えます。

というか、キャピタルがきちっと見込める物件を買っていれば自然とインカムもついてきます。

逆に、「キャピタルが得られないので延々と元が取れるまでインカムで稼ぐ」パターンはきついです。

その状況だと融資も引きにくいため、拡大しにくくジリ貧です。

最悪なのは投資用に作られた新築1Kです。

これはマージンがたんまり乗っているためキャピタルが出ず、インカムもそこそこです。

こういった物件は投資家が見向きもしないため、

「生保の掛け捨てでお金をドブに捨てるならこれを買ってください」…と、

不動産投資のリテラシーの低そうなフィールドからお客さんを引っ張ってくるのです。

明日は、「キャピタルが出そうな物件の見極め方」について書いていきたいと思います。

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