「つぶしが利くもの」を買うことで、絶対に失敗しない不動産投資が出来る【不動産投資#6】

こんばんは、NAGIMARUです。

今日は不動産投資のメリットの最終回です。

不動産には『投資に失敗しても別の目的で利用出来る』という大きなメリットがあります。

いわゆる『つぶしが効く』という奴ですね。

株やFX、仮想通貨やせどりなど、

お金を「権利」や「物」に変える投資の多くは「当て」が外れた時に

その権利や物を他の用途に利用することができず、

単純に資産が減って終わりということが多いのですが、

不動産の場合は当てが外れても購入した物件が自分にとってもメリットがあるものを買っていれば

別の用途で利用することが出来ちゃいます。

私は不動産を買う時に「利回り」や「イールドギャップ」よりも

「自分自身が欲しいと感じるか?」というのを評価軸に置いています。

例えば、地元の物件で、ここなら自宅にしても良いなあと思える戸建てがあったとした場合、

最悪上手くそこが貸せず、投資という観点では失敗の結果に終わった場合でも、

自宅をこの金額で買ったんだと考えれば失敗してないのと同じことになります。

失敗したらここに住もうかなー。くらいのライトなノリで始めちゃうのが一番低リスクです。

上手く行ったらまた同じ感覚で次を買って行ったら良いと思いますし、

ダメだったら自分で住んだり、親兄弟に住まわせてあげることもできます。

もしくはそこを更地にして自分の子供が家を建てるために使わせてあげるのも良いでしょう。

自己使用以外でも、平坦な土地であれば建物を解体して駐車場として使う(貸す)ことも可能です。

倉庫を置いたり、畑として使って農作物を作っても良いです。

レンタル畑なんてのも流行っていますよね。

最近は情勢が厳しいですが、地方では土地に太陽光発電パネルを敷き詰めるような投資もよく見かけます。

このように、株やFXと違い、土地というのは工夫の仕方次第で色々な使い方ができます。

こんな使い方もできるなーと考えるのは投資をする上でも非常に重要な見方ですから、

物件を見る際の癖にすると良いと思います。

最終的には投資額以上に自分の生活を豊かにすれば良いわけですから、

極端なことを言えば野菜が沢山取れて豊かになればそれだって一つの成功と言えます。

そういう観点で物件を見ているので、私は利回りが良くても遠方の物件は買いません。

神奈川に住んでいて福岡のワンルームを買ったところで、家族が住むことも有効利用することもしにくいからです。

シンプルに「もの」として見たときに「いらない」から買いません。

(注:福岡は大好きです)

これは不動産投資の大きなメリットであると思うのですが、

投資(利益を得る)という目線では邪道なので意外とこのことに触れている書籍はありません。

しかし私は、このようなリスク回避ができることこそが不動産投資のおおきなメリットであると考えています。

不動産投資はセンス次第で「利回り」や「入居率」を格段にアップ出来る【不動産投資#5】

こんばんは、NAGIMARUです。

今日も不動産投資のメリットの続きです。

不動産投資は、自分の努力やセンス次第で利回りや収益がコントロール出来るというメリットがあります。

リフォームや清掃などを行うことで、

貸すことの障害となっている問題点を解決出来れば一気に人気物件になる可能性を秘めているということです。

例えば、古い物件で現状は玄関先に駐車場がない戸建て物件があったとします。

おそらく建築された頃は一家に一台、という時代じゃなかったのでしょう。

駅からちょっと離れた徒歩15分程度の戸建だったら駐車場はマストですから、

この物件の問題点は「駐車場がない」ということになります。

しかし、こんな物件でも玄関先の塀を壊して、植栽を処分し、

ちょっと砂利を敷けば駐車場スペースができてしまうような物件は意外とたくさんあります。

『駐車場が無い』というのが問題点で入居者が敬遠しているのだとしたら

逆の視点で見れば、その問題さえ解決出来れば一気に人気物件になる可能性があるということです。

他にも、内装だけが古くて構造がしっかりしている場合はリフォームや清掃の費用を加味して指値交渉をする手もあるでしょうし、

私の場合は、リフォームや清掃が終わると生活雑貨と引っ越し蕎麦(カップ麺)の詰め合わせを

入居者のプレゼントとして置いておき、他の物件と差別化図っています。

100均で購入したものばかりでTOTAL1000円とかなのですが、

これは意外と効きます。

私の持っている物件はどれもそれなりに築年数が経ってますから、

リフォームしたってやっぱり根本的な古さは気になりますし、

おばあちゃんちのような饐えたにおいもします。

そんなところに総額1000円のノベルティ置いたくらいじゃ…

と思われるかもしれませんが…違うんですよ。

賃貸の不動産屋さんに案内される入居者さんというのは、

一度、不動産屋さんに予算や家族構成(必要な間数)などをヒアリングされて案内に臨んでいます。

そうすると、結局、同じような予算・同じような間取りの相場なりの物件を見せられているわけなんですね。

似たような物件なんで、だいたい同じような駅からの距離感や間取りで、同じようにそれなりに饐えた匂いのする物件を案内されていますから、あとはちょっとの印象の差が入居か空室かを分けることになるんですよね。

そこで「総額1000円のノベルティ」です。

例えば、スリッパやトイレットペーパーやボックスティッシュ、ウエットティッシュなど、

引っ越し当日から使いたいですし、例えかぶって持っていても消耗品ですから無駄にはなりません。

誰が使ったかも分からないトイレを入居してすぐ掃除したいという綺麗好きの女性などは

掃除用具があったら嬉しいでしょうし、湿気取りや芳香剤なども喜ばれるでしょう。

引っ越していきなり料理をするってこともないでしょうから、

引っ越し蕎麦のカップ麺と、場合によってはちょっと奮発して

980円くらいで買える「湯沸かしケトル」などがご自由に使ってください、と置いてあったら初めて一人暮らしする人にとっては嬉しいかもしれません。

ポイントは、ここの大家さんはしっかりしてるんだなーという印象を持ってもらうことです。

特に不労所得のイメージが強い「大家業」というのは、

募集に関してもリフォームに関してもとにかく不動産屋まかせ。

一緒に案内されている他のライバル物件では十中八九、工夫らしい工夫はされていません。

この程度の配慮でも、私の元には

「こんなこと大家さんにしてもらったのは初めてです」という感謝の声が届いています。

こういった、ちょっとした問題解決力とセンス次第で物件の価値を高め、

投資を自ら成功に導くことが出来るのは株やFXにはない、不動産投資の魅力と言えるでしょう。

仕事の邪魔にならない「手離れの良さ」は不動産投資の魅力!【不動産投資#4】

こんばんは。NAGIMARUです。

前回に引き続き、不動産投資のメリットを他の角度からご紹介していきたいと思います。

株やFX投資と異なる『不動産投資のメリット』として、一度購入して入居させてしまえば継続的に利益を生み出してくれる『手離れの良さ』が挙げられます。

株やFXで大儲け、仮想通貨で『億り人』  

ブログをご覧頂いている方は、こんなニュースを聞いて嫉妬した経験が一度や二度では無いと思います。かく言う自分も、最初はそんなニュースや知人の話を聞いて株やFX・仮想通貨などに一通りに手を出しました。

しかしどの投資も、パソコンでチャカチャカっとやって利益数百万円…という訳にはいきませんでした。

むしろ、私が買うと下がり、売ると上がる。

面白いように逆に向かうグラフを見ながら、『人生甘くないなぁー』と思い知らされました。

まず、この手の投資(投機)はハイリスク・ハイリターンがベースの為、とにかく四六時中気になります。

「どこかの会社が潰れた」「アメリカの株価がどうなった」「大手企業の社員が不正をした」といった事から「どこにあるかもピンとこないような国で地震が起きた」というような、おおよそ日常生活に関係の無いであろう事においてまで影響を受けて価値が変動しますので仕事中も気になって仕方ありません。

特に、損が出ている時が顕著でした。

本業の事務作業中に気になりまくって集中できなくなった挙句、総額2~300万円の損を出して、私は株・FX・仮想通貨から手を引きました。

私が最初に読んだ【まずはアパート一棟買いなさい】の著者の石原博光さんも石油に投資して痛い目を見た…と似たような事を書いていましたので、不動産投資家には投機は不向きだと感じて参入した人が意外と多いのかもしれません。

株やFXに対して、不動産投資は「手離れがいい」と表現されますが、

一度入居が決まってしまえば特にする事がなく、非常に気楽です。

厳密には物件を購入したり、一生懸命募集したりするのに色々と労力はかかるのですが、

入居させてからは不労所得と言っても差し支えありません。

ある意味では買った段階で「大コケしない」という事が確定出来るのが大きな魅力だと感じています。

不動産投資最大のメリット。融資を活用して投資額以上の効果を生む【不動産投資#3】

こんばんは。NAGIMARUです。

今日は、不動産投資のメリットについてお話していきたいと思います。

不動産投資の最大のメリットは『土地の価値を担保にする事により、

比較的低リスクでレバレッジを効かせられる』ことです。

いきなり難しい言葉を出してしまいましたが、

初心者の方のために分かりやすく例を挙げて説明します。

株やFX・仮想通貨などに代表される投資は

一晩にしてその価値が紙切れ同然(実際には紙切れじゃないけど)になる可能性がありますが、

不動産の場合は建物がどんなにクソでも最低限土地の価値は残りますよね。

8000万円の土地に、2000万円の価値のアパート(中古)が建っていたとして、

アパートに借り手が付かなくてにっちもさっちも行かなかったとしても、

最悪は土地値の8000万円で売ればMAX損しても2000万円という事になります。

最低限土地の価値が保証されている、というこの違いはとてつもなく大きくて、

その点による最も大きな差は「融資」です。

株や仮想通貨についてはどんなに手堅く有益な情報を持っていたとしても

銀行で「仮想通貨を買いたいからお金を貸してください」と言ったら、「は?バカなの?」です。

しかし、不動産の場合であれば「一定の返済の目処」と「1~2割程度の自己資金」があれば

融資をしてくれる可能性があります。

株や仮想通貨が投機(短期的に利益を得ようとする代わりに大きなリスクを負う)なのに対して、

不動産投資は事業(有望な投資先に長期的にリスクコントロールしながら資金を投じる)である、

という事を金融機関も認めている証拠ですね。

金融機関からの融資を利用する事で、

自分の懐以上の投資をする事も可能になるというわけです。

投資の世界では利回り5%とか10%という言葉が使われますが、

一般的な金融商品で利回り10%といえば、投資した金額に対して投資額の10%/年 程度の配当が得られる事になります。

例えば、500万円を金利10%の金融商品に投資した場合、

予定通り行けば年間で50万円得られるという事ですね。

しかし、不動産投資の場合、

同じ500万円を使って1億円の物件を頭金500万円と9500万円の融資で購入するという事が可能になります。

その場合、利回り10%なら融資を含む1億円に対する利回りが取れますから、

1億円の10%で年1000万円の利益を生む事ができます。

家賃収入1000万円/年と言うと副収入としてはおいしい収入だと感じると思います。

実際には9500万円、年利2%、20年返済のローンを返すとすれば、

そのうちの580万円程度は融資の返済に持っていかれるわけですが、

それでも同じ500万円の投資に対して一年で420万円返ってくるのはおおきいですよね。

10%ですから、単純計算で10年で元が取れることになりますから、

10年後に一億円の物件が手元に残ります。

※減価償却や土地の価値の変動、金利などは除く、表面利回りで計算

このように、同じ利回り10%でも、

融資の分(実際は自分の懐から出たものではない)まで含めて利回りが稼げるというのは

大きなメリットになります。これを「レバレッジを効かせる」と言います。

他にも不動産にはメリットがたくさんあります。

ご興味を持っていただいた方は、次の「不動産投資は手離れが良い!」もご覧ください。

「できれば遊んで暮らしたい」子供の頃の夢を実現するため不動産投資を始めた【不動産投資#2】

子供の頃、「将来何がしたいか?」と問われるのがとにかく嫌いでした。

ただアホみたいに目の前の楽しい事に夢中になって遊んでいて、

将来仕事としてこんな事がしたいなんてこと、何もありませんでした。

親父(サラリーマン)のように毎朝家族の為に会社に行って、

「色々な事を我慢しなきゃいけないんだ」という現実を受け入れたくなかったのだと思います。

野球選手とか消防士とか、

将来の夢みたいなものを明確に持っている人は『特別な人』だと思っていました。

高校の三者面談で将来何をしたいかを問われ、

「できれば遊んで暮らしたい」と答えたら親と教師に『人生舐めるな』と

こっ酷く叱られたのを覚えています笑。

今は就職してそれなりに働いてはいますが、三つ子の魂百までとは良く言ったもので、未だに「できれば遊んで暮らしたい」と思っている自分がいます。

(自分でもつくづくダメな大人だと感じる笑)

しかし、今現在、自分の目の前にはアパート2棟と戸建が3棟あり、

それらの物件がそこそこのサラリーマン程度の利益を出してくれています。

子供のころ夢見た『遊んで暮らせる』可能性が芽を出し始めているのかもしれれません…。

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最初に不動産投資に興味を持ったのは、

新築ワンルームマンション投資を勧める知らない業者からの営業電話で

不動産投資というモノの存在を知ったことがきっかけでした。

前の記事にも買いた通り、

本業はハウスメーカーの営業マンをしています。

住宅を取り扱うという職業柄なのかそれなりにお金を持つ入社5~6年目頃から

毎日のように上記のような電話が掛かってきていました。

(入社が2006年なので、だいたい2012年前後の話)

これは住宅を扱う職業だから掛かってきていたのか、

同じくらいの生活レベルの人には同様に掛かってきていたのか、

新卒から今の会社しか知らないので分からなかったが

【大家さんになる】という事にはとても興味を惹かれました。

「大家さんになって家賃収入で生活するなんて最高じゃないか」

職業柄、周りには新築ワンルームマンション投資を行っている人が沢山いたので、

勧誘の電話をしてきた営業マンから話を聞いてみる事に。

新築ワンルームマンション投資についての考察は別の記事でやろうと思いますが、

結局、その投資は『遊んで暮らす事』とは程遠い投資だと感じたので買うのを見送りました。

その後、不動産投資をもっと勉強しようと本を読み始めました。

序盤に読んで特に印象に残ったのは、

・ボロ物件をお宝に変える不動産投資術(著者:鈴木ゆり子)

・まずはアパート一棟買いなさい(著者:石原博光)の二冊です。

この二冊の本を読んだ事はとても良い経験になりました。

特に上記の二冊は、具体的な「買うべき物件」や「融資の付け方」「管理の方法」

に至るまで、非常に細かく買いてありました。

そこから不動産投資用のサイトを見漁って、

2014年、遂に一棟目になる横浜市神奈川区の2DK4戸のボロアパートを購入するに至ります。

格安だったのは良かったのですが、接道不足で再建築不可だったり、

売主の親族が賃貸借契約書も無いまま口約束で居住して家賃を滞納していたりして、

初心者にはなかなか強烈な物件でした笑。

これが、私の不動産投資を始めるまでの大まかな経緯です。

保有不動産一覧【不動産投資#1】

私は神奈川県で大手ハウスメーカーの住宅営業をしています。

NAGIMARUです。36歳(男)です。

このブログでは…

・2014年から取り組んできた不動産投資の経験について

・本職である住宅営業について

・愛犬との生活について

・趣味のサーフィンや旅行について

などをご紹介していきたいと思います。

まず手始めに、私が現在保有している不動産についての紹介をします。

以下が、保有している不動産の一覧(購入順)です。

横浜市神奈川区 2DK 4戸 表面利回り17.3%
相模原市南区 1K 8戸 表面利回り10.5%
相模原市緑区 3LDK 戸建 表面利回り13%(現在空室)
相模原市中央区 5DK 戸建を3LDKに改装 表面利回り8.1%(現在は自宅として使用)
横浜市神奈川区 2LDK戸建 表面利回り6.2%

現在保有不動産は5棟(15戸)。

小〜中規模の大家というところでしょうか。

税の申告などでも事業的規模の目安は

5棟以上、10戸以上などと言われますので、

ちょうど事業的規模に差し掛かったようなところです。

私は「地主」や「お金持ち」の息子ではありませんので、

上記の全ての不動産は自分で貯めた現金もしくは、

サラリーマンの収入を元に組んだローンで取得しました。

(地主羨ましい…)

0から資産構築したからこその苦労や、

「セルフリフォーム」や「自主管理」などで起こった失敗談、

今だから笑えるトラブル事例などをご紹介していきたいと思います。

プログラミングの知識もなく、ワードプレスも初めてですが、

三日坊主にならないようにサーバーも有料のエックスサーバー(一年分まとめ払い13000円)にして自分を追い込んでスタートしました。

これから不動産投資をお考えの方に少しでも参考になるよう頑張って書いていこうと思います。