【建物の解体費について】

先日まで何度かに渡って損をしにくい投資法について書いてきました。

私のやり方は簡単に言うと土地そのものの価値を重視するという方法になりますが、その際に重要なファクターとなるのが『解体費』です。

更地で再販売という形でリスクヘッジするためには解体費を見込まなくてはなりませんので、最低でもその分くらいは保有して取り返す必要があります。

木造なら大体壊す建物×5~6万程度が相場ですので、約40坪の木造の解体=200万ということになります。

例えば2180万で売られている40坪のアパートの土地値が2180万だった場合、土地値なのでラッキー(満室だったら更に超ラッキー)ですが、万が一購入後直ぐに全員が退去して客付けも出来なかった場合には売る事になります。

その場合は税込250万程度の解体費分マイナスになりますよね。

※ここでは分かりにくいので仲介手数料や短期譲渡所得税などは除いて解体費にフォーカスしています。

なので、最低解体費の250万を取り戻せば少なくとも損をしない状況が作れるわけです。例えば月の手残りが12.5万だった場合、250万を取り戻すには20ヶ月要しますので、2年弱満室にすればOK。

そう考えると意外と簡単です。

正直、利回り8%の物件で土地も含めて元を取ろうと思うと結構気が遠くなります(約12年)。12年前ってスマホもなかったですから、正直12年後に元が取れると言われてもピンと来ません。

でも、2年で損をしないところまで持っていけると考えると結構簡単に感じます。そういう目の前の現実的な目標を立てることも非常に重要だと思います。

ちなみに、RCや鉄骨三階建てなどになると解体費が跳ね上がりますので、インカムゲイン頼りになります。資金力や客付け力の乏しいビギナーは注意した方が良いでしょう。

あまり利回りを気にせず、売ってトントンになる物件を徹底的に探してみても良いかも知れませんよ。

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