イールドギャップについて考える

こんばんは。なぎまるです。

今回は投資物件の判断基準の一つである『イールドギャップ』について解説します。

今回の記事は投資玄人の方、十分ご存知の方は読まなくても宜しいかと思います。

イールドギャップという言葉が初耳の方、知っているけど復習したい方は読んで下さい。

イールドギャップというのは投資物件利回りから住宅ローン金利を引いた数字の事を言います。

利回りは10%の物件を、金利2%のアパートローンで購入した場合、イールドギャップは8%ということです。

元々の意味はイールド(yield)=「報酬・利回り・歩留まり」とギャップ(gap)=「差」を合わせた言葉で、

利回りから金利を引く事で実際手元に残る金額の目安とされている数字です。

まぁ、本来であれば固定資産税や修繕費、空室リスクなどを加味しないと皮算用でしかないのですが、

一つの目安になる事は間違い無いでしょう。

分かりやすい数字で試算してみましょう。

物件価格 3,000万円 利回り8%(家賃収入月20万)のアパートをフルローンで購入した場合で

二つの異なる金融機関のローンを選択した場合のイールドギャップを考えてみましょう。

なお、私が投資している神奈川県で利回り8%だと築年数20年そこそこはいっている物件が多い為、

ローンの期間は現実的に20年としています。

《A信用金庫》

金利が2%で20年ローンを組む(イールドギャップ6%)

この場合、月の支払いは約15万円となり、手残りが5万円となります。

《Bフィナンシャルローン》

金利が4.3%で20年のローンを組む(イールドギャップ3.7%)

この場合、月の支払いは約19万円となり、手残りが2万円となります。

5万円でも悩ましい所ですが、さすがに《Bフィナンシャルローン》の手残り2万円では、

固定資産税などを引いたらほぼ手元に残りません。

でも金利の安い《A信用金庫》で組むには自己資金が2割必要だったりするんですよね。

物件に再建築不可などの事情がある場合や、フルローンにするためには、

《Bフィナンシャルローン》でしかローンが組めないなんていうケースも多々あります。

きちんとイールドギャプを見ずに、利回り8%という物件の表面利回りだけ見ていると痛い目を見る一例です。

こういった場合は、

・自己資金を用意する

・金利は高くても返済年数を長くできる金融機関を探す

・買わない

などの選択肢も検討しなくてはいけません。

また、原則的にイールドギャップが高ければ高いほど、リスクが高くなる傾向があるので、その点は要注意です。

わかりやすい例では、駅から遠い・築年数が古い・告知事項物件などは露骨に利回りもイールドギャップも高まりますので、

「高ければOK」とも言い切れないのが難しい所ですね。

【私が不動産投資に使っている銀行一覧】

こんばんは、なぎまるです。

今日は取引先との飲み会でした。

本業の取引先ですが、主に借地に自社物件を建てて保有するという借地ノウハウに長けた面白いスキームで多くの利益をあげられている会社の会長さんとその役員さんとの飲み会。

不動産投資の参考になる知識も多数ありました。

六本木からタクシーで帰宅したところなので今日はそこで得た内容を展開出来ませんが、また改めて記事にしたいと思います。

そんなこんなで今日はロングな記事を書く時間が無いため、私が保有している不動産で利用している金融機関一覧をご紹介致します。

2014年 横浜4戸アパート

→三井住友L&F。

再建築不可の為、選択肢なし。

金利4.3%(既に完済)

2016年 町田8戸アパート

→静岡銀行。

当時積極的だったが今はサラリーマンに対して厳しく審査している模様。

金利2.6%(返済中)

2017  相模原戸建て

→三井住友銀行。

金利0.95%(返済中)

2018  相模原戸建て②

→キャッシュで決済

2019  横浜市戸建て

→静岡中央銀行。

金利2.3%(返済中)

2019  伊勢原4戸、海老名14戸アパート

→三井住友L&Fにて同時決済。

金利2.9%(返済中)

という状況です。

サラリーマンにしては高額のローンを抱えていますが、いずれも順調に回っていますのであまり怖い事はありません。

強いて言うとすれば、銀行がバラバラなので、自己資金を投資に回しつつも各返済日にきちんと口座に残額が残っているように調整する事ですかね。

個人信用情報は不動産投資家にとって命綱ですので、傷が付かないように気を付けています。

今後ローンを組む際には、各銀行に相談する過程や決定に至る経緯についても記事にしていけたらと思っています。

【不労所得を夢見るサラリーマンと思われないために ~銀行員を黙らせる切り札2つ~】

こんにちは、なぎまるです。

休日なので昼間にブログを書き始めました。

私は全くの素人かつ地主でも無い状態から不動産投資を始めました。そんな時に最初につまづきやすいのは銀行の融資です。

最近では特にサラリーマンに対してのアパート融資は非常に厳しい見方がされており、闇雲に動いても審査が通りません。

銀行担当者は、なんとなく不労所得に憧れる夢見がちな「大家ワナビー」をふるいに掛ける役割りを担っていますので、少し意地悪な質問をしたりこちらを試すような資料を提示させたりしてきます(一部のいけいけどんどん高利貸し銀行を除く)。

そんな時、一発で銀行を黙らせる材料として非常に有効な切り札が二つあります。

私が考える、特に準備のいらない「切り札」。これを持っている人は最大限利用されると良いでしょう。

①上場企業勤務、医者、公務員、士業など属性が良い人

➡︎賃貸経営では「融資の返済を賃貸収入によって賄うこと」が基本とされており、名目上は本業の収入を期待せずに返していくのが原則になりますが、そうは言っても不足の事態に備えて本業の収入の安定感というのは銀行担当者として無視できない非常に重要なファクターになります。

このようなアドバンテージが無い人にとっては「中小企業だって同じようにプライドを持って一生懸命働いているのに!」と思うかもしれません。もちろん、中小企業やベンチャーで評価に値する人も沢山います。しかし銀行ではそのような個別の見極めというのは非常に難しいんですよね。逆に一流企業に勤めているとか、公務員とかはすでに社会の荒波に揉まれて会社がふるいにかけられた人材なわけですから優遇されて当たり前と言えます。

まぁ、それなりにしっかりした職に身を置けている時点で学歴社会をそれなりに生き抜いたという信頼が積み重ねられているということだと思います。踏み倒したりしないだろう、経営していくだけの知識や教養が備わっているだろうという風に相対的に評価されているということです。

特に東証一部上場企業に勤めているような方であれば、一棟目(~4000万くらいまで)であれば、よほどヘマをしない限り借りられることが多いはずです。

ちなみに、不動産投資で会社をリタイアされた方は一様に「リタイアしてから会社のバックボーンが大きかったんだということに気がつく」と言っています。

これは上場企業に限らないかもしれませんが、サラリーマンであることを最大限利用し、擦り倒すと良いでしょう。

実は「大企業に勤めているというだけで実質赤字の物件でも変えてしまう」というのが少し怖いところでもあります。

巷では【医者限定セミナー】【年収600万からの不動産投資セミナー】などという広告が溢れており、利益をたんまり乗せた赤字物件を「節税用」と称して購入されるスキームで多くの人が騙されています。

ただし、この赤字スキームで購入できるのはせいぜい区分2~3部屋が限界でしょう。

上場企業に勤めている方は、会社のバックボーンがあることを加味して、本当に特になる物件じゃなくても融資が降りてしまうことがあることを肝に命じておく必要があります。

②住宅ローンを利用する

➡︎金利も安く、属性に関わらず誰しもが組めるとして住宅ローンがあります。

まだ住宅を購入していない方であれば、住宅ローンで不動産投資を行うスキームもあります。

と言っても、アルヒなどであったような最初から投資のみを目的として住宅ローンを不正利用するような方法ではありません。

例えば、賃貸併用住宅を買う(もしくは注文で建てる)場合、住居部分が1/2以上あれば併用住宅でも住宅ローンが適応できます。

私はこの方法は都心や地価の高い場所にお住いの方には非常にオススメしています。

単に消費財として家を購入し、日々住宅のためにあくせく働いているようなものだという人も多くいますが、余った部分に誰かが住んでくれて、それでローンが賄えたら儲けものだと思いませんか?

ただし、自己資金も共同担保もほとんどない場合にいきなり23区で土地から購入して注文住宅で賃貸併用…なんて属性が良くても無理です。

「立地が悪い」「それなりに築年数の経過した物件に住む」「自宅部分が狭い」など自宅部分にも多少の妥協をしたり、何かしらのリスクを背負う必要があるかもしれません。

それでも住居に関わる費用が実質「タダ」くらいには簡単に持っていけると思いますのでやる価値は高いです。

また、住宅ローンを使った別の方法としては普通に自宅として購入した一戸建てが、転勤などの理由によってやむを得ず賃貸に化ける可能性もあります。

この辺は勤務形態などによって方針立てが必要ですが「転勤や離婚などによってやむを得ず貸す場合は住宅ローンとして継続してもやむなし」と考えている金融機関もあります。

この辺の制度は年々シビアにはなっているので担当者に確認した方がいいですが、戸建賃貸を検討している人で転勤の可能性がある人などは転勤のたびに拡大していくスキームが取れるかもしれません。(金融機関や担当者によっても判断が分かれそうなのでくれぐれもしっかり確認しましょう)

いかがでしょうか。

二つとも当たり前の話ですが、これから不動産投資を始めたい人がスムーズにローンを組むためには意識しておくと良いと思います。

【建物の解体費について】

先日まで何度かに渡って損をしにくい投資法について書いてきました。

私のやり方は簡単に言うと土地そのものの価値を重視するという方法になりますが、その際に重要なファクターとなるのが『解体費』です。

更地で再販売という形でリスクヘッジするためには解体費を見込まなくてはなりませんので、最低でもその分くらいは保有して取り返す必要があります。

木造なら大体壊す建物×5~6万程度が相場ですので、約40坪の木造の解体=200万ということになります。

例えば2180万で売られている40坪のアパートの土地値が2180万だった場合、土地値なのでラッキー(満室だったら更に超ラッキー)ですが、万が一購入後直ぐに全員が退去して客付けも出来なかった場合には売る事になります。

その場合は税込250万程度の解体費分マイナスになりますよね。

※ここでは分かりにくいので仲介手数料や短期譲渡所得税などは除いて解体費にフォーカスしています。

なので、最低解体費の250万を取り戻せば少なくとも損をしない状況が作れるわけです。例えば月の手残りが12.5万だった場合、250万を取り戻すには20ヶ月要しますので、2年弱満室にすればOK。

そう考えると意外と簡単です。

正直、利回り8%の物件で土地も含めて元を取ろうと思うと結構気が遠くなります(約12年)。12年前ってスマホもなかったですから、正直12年後に元が取れると言われてもピンと来ません。

でも、2年で損をしないところまで持っていけると考えると結構簡単に感じます。そういう目の前の現実的な目標を立てることも非常に重要だと思います。

ちなみに、RCや鉄骨三階建てなどになると解体費が跳ね上がりますので、インカムゲイン頼りになります。資金力や客付け力の乏しいビギナーは注意した方が良いでしょう。

あまり利回りを気にせず、売ってトントンになる物件を徹底的に探してみても良いかも知れませんよ。

【戸建てボロ物件の流行について】

こんばんは。なぎまるです。

昨今、特にTwitter界隈ではボロ物件再生や戸建て賃貸が大きなトレンドとなっています。

昨日までの記事に書いた通り、戸建て規模であれば投資に行き詰まる可能性が低く、また低資金で始められる事にメリットに感じる方が多いからだと思います。

また、空き家問題からも分かる通り全国的に住居が『余って』います。物が不足していた時代に量産された物件たちが、知識や野心の乏しい高齢者たちの元で活躍の場を失って『持て余されている』と言い換えても良いでしょう。

上手く売ることも貸すことも出来ない高齢者や相続で受け継いだボンボンの二世たちのところで固定資産税を垂れ流している空き家を、知識や野心のある不動産屋や実業家が安く買い叩こうと狙っている…という構図です。

全国で6242万戸の住戸の内、実に846万戸(平成30年 総務省HP)に上ると言われると言われている空き家ですが、これは地域によってかなりばらつきがあります。

(平成30年 総務省HP引用)

指値の通りやすい傾向があるのは言わずもがな空き家率の高いエリアということになりますので、ボロ戸建て再生で活躍されている方の多くは地方に偏っています。(埼玉・千葉・群馬の東京から遠いエリアも地方に含む)

空き家率22%と5軒に1軒以上が空き家である一位の山梨県に対して、私が投資している神奈川は空き家率10%と10軒に1軒程度。

東京・神奈川を始め近郊の地価の高いエリアでは不動産屋や実業家の競合相手がとても多いです。

私が直近に決済した伊勢原市の案件も普通の公開物件であるにも関わらず最終的に4本の買い付けが入り、それらを押し除けて何とか購入まで漕ぎ着けました。

その物件では私が80万の指値をしていたのに対して満額や金額上乗せで対抗され、決済が、終わるまで本当に自分のものになるのか不安で仕方ありませんでした。

最初の横浜市では私以外で買い付けが7本。伊勢原市というのは神奈川では一軍とは言えないエリアですが、それでも4本。

高額な指値など鼻で笑われてしまう状況です。

そうなんです。

指値が通るかどうか、空き家率が深刻かどうかというのは都市部と地方で物凄く大きなギャップがあります。

Twitterの情報やセミナーを鵜呑みにして『今は戸建てだ!空き家を探そう!』と神奈川で言っていても、かなり厳しい物件を摑まされるか、空想の物件を追い求めて買えない大家ワナビーで終わってしまうかどちらかでしょう。

私も地方に土地勘があったら…激安物件再生をしたい。でも私は神奈川にしか土地勘がありません。

神奈川には神奈川のやり方。これ、知っとかないとやばいですね。

【インカムゲインとキャピタルゲイン、不動産投資のリスクを考える上で大事なのは◯◯ゲイン】

こんばんは、なぎまるです。

不動産投資をしている事を人に話すと、決まって「リスク」について聞かれます。

多いのが、

・地震来たらやばいんじゃ無いの?

・これから少子化なのに大丈夫なの?

という質問。

「リスクないの?」

「怖くないの?」

「お前はマメだから…俺には無理だわ」

いやいや、ちょっと待ってくださいね。

まず根本的な所なんですが、投資というのは自ら進んでリスクを冒す行為です。

当然、成功すればその分の見返りもあるわけですからリスクはあるに決まっていますよね。

何もしないのもリスクです。

不動産投資のメリットは大きく2つです。

⑴インカムゲイン–家賃収入

⑵キャピタルゲイン–売却益

これ以外にも生保の代わりになったり、節税の引き出しが増えたりetc.

ちょこちょこしたメリットはありますが本筋は⑴と⑵の二つです。

反対に、不動産投資のリスクは大きく分けて以下のようなものがあります。

①空室リスク

②家賃下落リスク

③金利上昇リスク

④地価下落リスク

⑤災害リスク

更に細かく言えば、修繕リスク、入居者トラブルリスク、サブリース会社倒産リスクなど、

数えはじめると色々挙がります。

ただ、私はこれらリスクに関してはコントロール出来ない事象が多く、

一つ一つ考える事はあまり意味がないと考えています。

ここからは、私なりのリスクの取り方について書いていきます。

リスクは数あれど「不動産投資の失敗」というのをシンプルに考えると、

「インカムゲインもキャピタルゲインも得られない」ものを買ってしまった状態であると言えます。

つまり、全てのリスクは「インカムかキャピタルのいずれかが得られなくなる」という事に通じているわけです。

まずリスク①~③は空室・賃料下落・金利上昇によりインカムゲインが減る可能性があります。

リスク④はキャピタルゲインを減らします。

地価下落と書いていますが、高買いしてしまっていて含み損がある場合も④に含まれます。

⑤に関しては保険で大半が賄えます。

特に築年数がそれなりに経過している建物であればむしろ焼け太り、揺れ太りなのでさほど問題にならないはずです。

それ以外の細かいリスクは、「手間を惜しまない」という手間リスクを背負うことによってだいたい解決できます。

なんでもかんでも人に任せたいと思っている方がいらっしゃるとしたら、甘いです。

本当の意味での不労所得が得られるのは相当努力した後か、地主の子供くらいでしょう。

では、【リスクを考える上での】インカムゲインとキャピタルゲインはどっちが大事でしょうか。

私の答えはキャピタルゲインです。

考えてみてください。

キャピタルゲインが見込める(あるいはトントン)のであれば、

インカムゲインが得られなければ売ってリセットすればいいでわけですからリスクは非常に少ないと言えます。

というか、キャピタルがきちっと見込める物件を買っていれば自然とインカムもついてきます。

逆に、「キャピタルが得られないので延々と元が取れるまでインカムで稼ぐ」パターンはきついです。

その状況だと融資も引きにくいため、拡大しにくくジリ貧です。

最悪なのは投資用に作られた新築1Kです。

これはマージンがたんまり乗っているためキャピタルが出ず、インカムもそこそこです。

こういった物件は投資家が見向きもしないため、

「生保の掛け捨てでお金をドブに捨てるならこれを買ってください」…と、

不動産投資のリテラシーの低そうなフィールドからお客さんを引っ張ってくるのです。

明日は、「キャピタルが出そうな物件の見極め方」について書いていきたいと思います。

【こんな物件は買うな~高低差編~】

こんばんは、なぎまるです。

PS4のドラゴンボールファイターズをやり過ぎて更新がこんな時間になってしまいました。

さて、本日は【こんな物件は買うな~高低差編~】ということでお送りしたいと思います。

私の住宅営業マンとしての経験から、高低差が激しい物件というのはコスト面、使い勝手の面など色々とデメリットが多く、安くても購入に対しては相当慎重になる必要があります。

高低差が激しいと言ってもいくつかのパターンがありますのでそれを整理していきましょう。

①道路より敷地が高い場合

最もポピュラーな形です。

水勾配を考えてちょっと高いくらいに作るのは当たり前ですが、約2m(身長を超えてくる程度)の高低差になってくると注意が必要です。

2m程度の高さの土留めを幅10mで施工する場合、目安150万~200万円程度はするはずです。

万一経年劣化で土が道路や近隣に溢れた場合は【高低差の高い方の所有者】が責任をとるのが一般的ですので覚えておくと良いでしょう。

また、3mを超えてくると「掘り込み車庫」や「地下車庫」といったさらにコストの掛かる形態になります。

こうなると500万円~1000万円掛かる場合も。

土地が相場より500万安くても、このような高低差絡みで問題を抱えている場合はそっちにお金がかかってしまう場合があるので注意しましょう。

②道路より敷地が低い場合

レアケースですが、道路より敷地が低い場合があります。

これは①より更に厄介です。道路から雨水が流れ込むことによって周囲の中でも真っ先に浸水する可能性があります。

また、3mを超える高低差がある場合は2階が玄関になるようなちょっと不思議な形の間取りになります。

このような敷地は①に比べても更に土地の価値は低くなります。

③敷地内に高低差がある場合

こちらもレアケースですが、敷地の中で高低差があり、階段状の変な間取りになります。

施工にかかる費用が膨大なのと、間取り的にも使いにくいのでお勧めできません。

また、このような土地は車が止まらない場所も多いです。

④道路と敷地境には高低差が無いが、裏や両サイドが上がっている場合

この場合、【土留めは高い方が責任…】の理論で行くと土留め自体の補修責任などは無いケースがほとんどかと思います。

ただ、敷地の裏や側面が上がっている場合、その上がった部分の土留めがどのような形状をしているかが再建築をする上で重要になります。

「検査済み」という役所のお墨付きが得られている土留めだった場合は再建築ができますが、

検査済みが無い土留めの場合は崖条例に従って「崖・土留め」から建物の距離を取る必要があります。

距離が取れない狭い敷地の場合は実質「再建築不可」というケースもありますので注意が必要です。

⑤道路と敷地境には高低差が無いが、裏や両サイドが下がっている場合

④の逆です。この場合は【高い方…】に当たりますので土留めの劣化状況によっては補修費用を見込みましょう。

また、このような近隣が落ちた敷地で再建築をする場合、安息角という土留めに負担をかけない為の計算式を用いて計算を行います。

狭い敷地で安息角が掛かってくると、こちらも実質再建築不可状態になる可能性がありますので事前にしっかり確認しましょう。

本日は【こんな物件は買うな~高低差編~】ということでお送りしました。

後日、ひとつひとつの項目について掘り下げさせていただくようにいたします。

うーん、しかし眠い。乱文ご容赦下さい。

明日は時間にゆとりをもって書きます!

【古物商を取得し格安で中古車を買う方法】

あけましておめでとうございます。

今年はブログの毎日更新を目標に頑張っていきます。

新年一発目ですが不動産の話ではなく、不動産大家に必須である「車の格安購入方法」について書いていきたいと思います。

私自身が実際に古物商を取得して車のオークションに参加するまでの経験について書きました。

自分で言うのも恐縮ですが無料で提供するには結構お得な体験談だと思います。

長いですが、記事の終わりに最後までご覧いただいた方への御礼として車の購入に必ず役立つ豆知識をご紹介しておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

私は本業で住宅営業マンをしており、毎日車に乗らない日はありません。

走行距離も非常に多く、ひと月で3000km近く走る事もあります。

車で過ごす時間も長いため、そこそこ稼いでいる営業マン達は皆レクサス・ジャガー・アウディなど居心地のいい高級車に乗っています。

しかし新車で600万円~する高級車が僅か3年間で10万kmに達してしまう勿体無い環境に私は常々疑問を持っていました。

何とか安く車を購入する方法が無いか…。

車業界の上流について色々検索した結果辿り着いたのが、車の業者オークションの存在でした。

車関係に勤めている人にとっては当たり前なのだと思いますが、カーセンサーやグーなどのエンドユーザー用のサイトとは別に、業者専用のオークションがあるのです。

私は資格を取得してこれに参加することで、「名義変更」や物によっては「車検すら残っていない」代わりに、業者のマージンがほぼ全く載っていない車を閲覧できるようになりました。

人生の三大出費の一つと言われる「車」の流通の仕組みが分かったことは、自分の人生にとって大きなプラスになったと感じています。

また、車が安く買えるようになった事はもちろんですが、オークションサイトが閲覧出来るようになった事で全国の車種ごとの在庫状況や取引相場価格がわかるようになり、業者との情報格差を埋められた事で車の交渉が非常に有利になりました。

普段車に乗られてる方であれば誰しも「車の下取り」というのを経験した事があると思います。

「今乗っている車を30万で下取ります」というやつですね。

私はずーっとこれが不思議だったんですが、どう見ても店頭でトヨタ車しか扱っていないような中古車屋さんでも、関係無い外車を下取りとかしてくれるんですよね。

「一体どこで誰に売るの?」と思っていたんですが、これを調べる過程で謎が解けました。

自店舗で在庫として抱えるのではなく、業者用のオークションに流す事で中古車業界全体で一定の相場を設けて販売する仕組みになっていたんですね。

不動産に例えるとわかりやすいかもしれませんが、カーセンサーがスーモだとすれば、車の業者オークションが不動産で言うレインズです。

不動産も似た仕組みで、自分の店舗の顧客で売り切る事ができない物件はレインズに掲載して全国から購入者を募ります。

不動産投資に於いては宅建を持っていないとレインズを閲覧することが出来ないわけですが、実は車の場合は宅建のような難易度の高い試験をパスする必要なく業者用のサイトにアクセスする事が出来るんです。

ただ、車の場合はレインズのように一箇所に全ての情報が集められているわけではなく、色々な業者が方々で開催しているオークションがある点が不動産との違いです。

どのオークションにも共通して必要な資格は「たった一つ」、古物営業許可申請(以下、古物商)の取得になります。

古物商は「転売」をする際に必要になる資格の事です。

リサイクルショップやメルカリ等のフリマサイトを利用する際、自分が使用した不用品を売る場合には転売に当たりませんが、

ネット、実店舗関わらず、自分が使う予定の無いものを転売目的で購入し販売する場合は原則古物商の資格が必要になります。

古物営業法では次の13項目に分類されています。

美術品、衣類、時計宝石類、自動車、自転車、自動二輪、カメラ等、事務機器、工具、皮ゴム、本、金券、家庭用品(家具やゲーム機器)

古物商はいわゆる「資格・免許」のような試験が必要なものではありません。

そもそもの目的としては、盗品の販売などの犯罪を防ぐための「検問」のような制度だと考えてください。

ですので、最寄りの「警察署」の「生活安全課」といった防犯を管轄している部署で申請を行う事になります。

申請費用は19000円(ちょっと高め)。法人でも個人でも取得可能ですが、未成年や前科、過去に古物の取り消しがあると取得ができません。

万が一、審査に落ちた場合でも申請費用は返却されないので注意しましょう。※前科のある場合でも刑の執行から5年経過していると取得が出来るそうです。

8:30~17:00ごろを受付時間としているところが多いようで、交付までおおよそ1ヶ月程度要します。

必要なものは、

・申請書

・本籍記載の住民票

・免許証

・誓約書

・経歴書

・(法人の場合は会社謄本、定款)になります。

古物取引を行いたい項目を設定する際、折角だからと全項目チェックしたくなると思いますが、古物商の登録を行うと万が一盗品売買などの犯罪があった場合に警察の捜査に協力しなければならない義務が発生します。

ちなみに私は「車」のみにしていますが、約3年で一度だけ神奈川県警から電話が来た事があります(悪い事をしていないのにちょっと焦ります)。

車とせどりで使いそうな衣類・本・家庭用品程度に留め、全く業として行う予定にない項目は除いておく事をお勧めします。

古物商が取得出来たら次はオークションへの登録です。

実はここが少々面倒で「全く実績もなく紹介(コネ)もない新規登録の古物商はお断り」というオークションが多数あります。

サッと入りたい場合のオススメは「アイオーク」というオークションです。

月会費が6800円かかりますが、審査が簡易で新規登録でも問題なく入会できます。(一台だけ購入したい場合は、1ヶ月加入して退会しても問題ありません。)

他にも聞いた事ないと思いますがUSSとか、CAAとか沢山のオークション業者が存在します。

古物取得から一年以上経過すると入れてくれるオークション会場なんかもあったりするので、古物商自体は早いとこ取得しておくと良いでしょう。

もし古物商を取得するのが面倒な場合は、中古車業を行なっている友人などに代わりに競り落としてもらう方法もあります。

車のオークションに参加したいという需要は意外と多く、近年では「オークション代行」というのもひとつの商売の形になっています。

最後までご覧いただきありがとうございます。

最後まで見ていただいた方への御礼に、私がオークションに参加して最もメリットを感じた事をご紹介いたします。

車の購入の際に「これ以上値引きはできませんが、下取り価格を5万円UPしましょう」というまやかしの値引き交渉が行われますよね。

これは最初に「相場の下取り価格よりも低い下取り価格」を提示されていたに過ぎず、実際は値引きではありません。

オークションで相場を知る事により下取り価格の目安を自分で把握できるようになると、安く下取ろうとしている業者と相場なりの良心的な価格で下取ろうとしている業者が見極められるようになりました。これは購入以上にメリットがあったと感じています。

オークションサイトの見方や実際の競り落とし方、車庫証明の取得、名義変更や車検の通し方まで書くと終わらないのでこの辺にさせていただきますが、また需要があれば記事にしたいと思います。

入居者が夜逃げした話【不動産投資#13】

【入居者が夜逃げして後片付けをした話】

2014年に最初に買った物件の話です。

横浜市神奈川区の4戸の木造二階建て、築40年近いボロアパートで、おまけに再建築不可でした(現在は接道により再建築の許可が出す事が出来たので過去形)。

入居者は2戸で、元オーナーのおばあさんが知り合いに契約書なしで貸しているような状況でした。

201号室に入居されていた女性がちょっと厄介な感じでした。

購入当初から家賃が遅れがちな方で、今月も入っていない、また今月も…という事が続きました。

それでも遅れながらなんとか家賃回収を続けて数ヶ月経った頃、突然私の携帯が鳴りました。

プルルルル…

「はい、なぎまるです。」

「大家さんすいませーん、ちょっと家賃がきついんで引っ越しますね。ばいちゃ。」

ガチャ…ツー、ツー

この時点で2ヶ月ほどの滞納があり、ちょっと焦りつつ物件へ向かう事に。

幸か不幸か物件はガランとしていました。

ほとんどの荷物は持って行ったようで、大きなダメージもありません。

残っていたのは、

「浴室のゴミ」

「押入れの謎の箱」

「オフィス用の椅子」

「ビデオデッキ」

「絨毯」

「保湿クリーム?」ほか

一般的に価値のあるものが残ってたりすると入居者に所有権があり、

片付けにも困るんでしょうけど、ほとんどがゴミと判断できるもので助かりました。

特にキツかったのは浴室のゴミと押入れの箱、そして保湿クリーム。

車で来ていましたが、浴室のゴミは持って帰るのをためらう状況でした。

また、押入れの箱は何が入っているのかわからなかったので恐怖でした。

当然ながらその場にいるのは私一人。

しかも夕暮れ時に来てしまったこともあり、雰囲気満点です。

夜逃げ自体が不自然な行動なのに、

更になぜこの箱だけ置いて行ったのか。

もしかして人体の一部とか入ってたりして…と色々な想像が駆け巡ります。

部屋の中だと雰囲気ありすぎるので、外に出して、いざオープン!!

パカッ!!

女性ものの靴でした…

紛らわし事しないでほしい…

最後に保湿クリーム。

女性の部屋ですからあっても不思議じゃ無いのですが、開けてビックリ…

いや、潤いの無駄遣い!

これを見るだけでも相当ヤベー奴が住んでいたであろう事がわかります。

そんなこんなで全ての残置物を車に詰め込み帰宅。

その後、引っ越した先の住所を突き止めて滞納分も回収。

管理会社を通してなかったので一棟目から自主管理という状況になりましたが、

甘酸っぱい思い出になり今後は管理会社と保証会社を必ず通そうと誓った出来事でした。

今年もあと僅か、私はクリスマス決済を控えています!

良い年が迎えられるよう頑張りましょう!

不動産投資のメリットまとめ【不動産投資#7】

こんばんは、NAGIMARUです。

今回の記事は、今まで4回に渡って書いてきた不動産投資のメリットについてのまとめになります。

ちなみに、私がここまで書いてきた不動産投資のメリットというのは、

株・FX・仮想通貨やせどりなど、他の投資や副業と比べてのメリットということになります。

「本業とは別に収入が得られる」「預金に比べて利率が高い」などは

投資・副業全般が当たり前にそうですから、書いていません。

数ある副業の中で不動産投資というのはどういう特性があるのか、という事を知りたい方や

不動産投資はしているけど今ひとつ満足いく結果が出ていない方には

お役に立てるのではないかと思いますので一つ一つご覧になってみてくださいね。

では、どうぞ。

① 不動産投資は「融資を活用し、投資額(自己資金)以上のレバレッジが効かせられる」

(新しいタブで開く)

② 不動産投資は「手離れが良く、本業中も気にならない」

(新しいタブで開く)

③ 不動産投資は「センス次第で利回りをUPできる」

(新しいタブで開く)

④ 不動産投資は「つぶしが効く」

(新しいタブで開く)

上記の①~④が他の投資との大きな違いになります。

総じて、「投資」というよりは「事業」として「自主的」に、「クリエイティブ」にアパートやマンショんと関わり、

利益を生み出すように工夫することが出来るという点が魅力だと思います。

株やFXは、投資をする上でのテクニックというのはあると思いますが、

基本的には世の中の流れには抗えません。

不動産投資に関しては世の中の流れとは無関係に、

工夫次第で満室が続いたり、他よりも利益が上がったりします。

なので、不動産投資は「不景気に強い!」なんて言われたりもしますね。

私は物事を改善することに関して、人にはない視点を持っていると自負しています。

なんでこれはこんなに使いにくいんだろう、もっとこうすれば良いのに…

といった目の前に当たり前にあるものに対して不満を感じる事が人より多いのですが、

その分、多くの工夫が出来るきっかけを作れると考えています。

不動産投資(アパート経営)はそういうクリエイティブな人向きですね。

道端にゴミが落ちていて気になる人も気にならない人もいるように、

アパートをどう改善するか、どう利益をあげるか、どう使うかという事に気付けるかどうかというのが

非常に重要なポイントです。

逆に、私は工夫の余地がない物件はなるべく買わないようにしています。

区分マンションで、管理も募集も税の申告も全て「丸投げ」になってしまうような物件は

私のせっかくの工夫・改善力が活かせませんから全く魅力を感じません。

なんの努力も知識もいりませんという類の投資勧誘電話はしょっちゅう掛かってきますが、

だいたいクソ物件なので注意しましょう。