【2014~2019の不動産投資実績まとめ】

こんばんは、なぎまるです。

今日も転売のためにブックオフやリサイクルショップを回っていたら更新がこんな時間になってしまいました。

今日は、ここまでの5年間の不動産投資の実績をグラフでご紹介します。

2019では戸建て一棟・アパート二棟を買い増し、このようになりました。

① 戸建ては2014年に購入した再建築不可の物件を接道させるために購入した隣家です。

2480万くらいだったと思います。実はこの物件、収支はトントンか税金分マイナスかも、というくらいの物件です。

接道が目的でしたので仕方ありません。ここはキャピタル狙いです。

② アパート二棟は、二棟同時決済で購入した物件です。

海老名市と伊勢原市という全く違う場所の二棟でしたが、ダメ元で一括で融資相談を持ちかけた所審査が通ったので購入を決めました。

自己資金を1400万円くらい使う事になりましたが、それでもかなりのレバレッジをかける事が出来て満足な結果になりました。

この二棟により、いよいよ家賃収入が本業の年収に迫っています。

今年は家賃収入本業超えを達成しつつ、本業、家賃収入に継ぐ3本目の収入の柱が建てられるよう頑張ります。

【こんな物件は買うな~高低差編~】

こんばんは、なぎまるです。

PS4のドラゴンボールファイターズをやり過ぎて更新がこんな時間になってしまいました。

さて、本日は【こんな物件は買うな~高低差編~】ということでお送りしたいと思います。

私の住宅営業マンとしての経験から、高低差が激しい物件というのはコスト面、使い勝手の面など色々とデメリットが多く、安くても購入に対しては相当慎重になる必要があります。

高低差が激しいと言ってもいくつかのパターンがありますのでそれを整理していきましょう。

①道路より敷地が高い場合

最もポピュラーな形です。

水勾配を考えてちょっと高いくらいに作るのは当たり前ですが、約2m(身長を超えてくる程度)の高低差になってくると注意が必要です。

2m程度の高さの土留めを幅10mで施工する場合、目安150万~200万円程度はするはずです。

万一経年劣化で土が道路や近隣に溢れた場合は【高低差の高い方の所有者】が責任をとるのが一般的ですので覚えておくと良いでしょう。

また、3mを超えてくると「掘り込み車庫」や「地下車庫」といったさらにコストの掛かる形態になります。

こうなると500万円~1000万円掛かる場合も。

土地が相場より500万安くても、このような高低差絡みで問題を抱えている場合はそっちにお金がかかってしまう場合があるので注意しましょう。

②道路より敷地が低い場合

レアケースですが、道路より敷地が低い場合があります。

これは①より更に厄介です。道路から雨水が流れ込むことによって周囲の中でも真っ先に浸水する可能性があります。

また、3mを超える高低差がある場合は2階が玄関になるようなちょっと不思議な形の間取りになります。

このような敷地は①に比べても更に土地の価値は低くなります。

③敷地内に高低差がある場合

こちらもレアケースですが、敷地の中で高低差があり、階段状の変な間取りになります。

施工にかかる費用が膨大なのと、間取り的にも使いにくいのでお勧めできません。

また、このような土地は車が止まらない場所も多いです。

④道路と敷地境には高低差が無いが、裏や両サイドが上がっている場合

この場合、【土留めは高い方が責任…】の理論で行くと土留め自体の補修責任などは無いケースがほとんどかと思います。

ただ、敷地の裏や側面が上がっている場合、その上がった部分の土留めがどのような形状をしているかが再建築をする上で重要になります。

「検査済み」という役所のお墨付きが得られている土留めだった場合は再建築ができますが、

検査済みが無い土留めの場合は崖条例に従って「崖・土留め」から建物の距離を取る必要があります。

距離が取れない狭い敷地の場合は実質「再建築不可」というケースもありますので注意が必要です。

⑤道路と敷地境には高低差が無いが、裏や両サイドが下がっている場合

④の逆です。この場合は【高い方…】に当たりますので土留めの劣化状況によっては補修費用を見込みましょう。

また、このような近隣が落ちた敷地で再建築をする場合、安息角という土留めに負担をかけない為の計算式を用いて計算を行います。

狭い敷地で安息角が掛かってくると、こちらも実質再建築不可状態になる可能性がありますので事前にしっかり確認しましょう。

本日は【こんな物件は買うな~高低差編~】ということでお送りしました。

後日、ひとつひとつの項目について掘り下げさせていただくようにいたします。

うーん、しかし眠い。乱文ご容赦下さい。

明日は時間にゆとりをもって書きます!

【古物商を取得し格安で中古車を買う方法】

あけましておめでとうございます。

今年はブログの毎日更新を目標に頑張っていきます。

新年一発目ですが不動産の話ではなく、不動産大家に必須である「車の格安購入方法」について書いていきたいと思います。

私自身が実際に古物商を取得して車のオークションに参加するまでの経験について書きました。

自分で言うのも恐縮ですが無料で提供するには結構お得な体験談だと思います。

長いですが、記事の終わりに最後までご覧いただいた方への御礼として車の購入に必ず役立つ豆知識をご紹介しておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

私は本業で住宅営業マンをしており、毎日車に乗らない日はありません。

走行距離も非常に多く、ひと月で3000km近く走る事もあります。

車で過ごす時間も長いため、そこそこ稼いでいる営業マン達は皆レクサス・ジャガー・アウディなど居心地のいい高級車に乗っています。

しかし新車で600万円~する高級車が僅か3年間で10万kmに達してしまう勿体無い環境に私は常々疑問を持っていました。

何とか安く車を購入する方法が無いか…。

車業界の上流について色々検索した結果辿り着いたのが、車の業者オークションの存在でした。

車関係に勤めている人にとっては当たり前なのだと思いますが、カーセンサーやグーなどのエンドユーザー用のサイトとは別に、業者専用のオークションがあるのです。

私は資格を取得してこれに参加することで、「名義変更」や物によっては「車検すら残っていない」代わりに、業者のマージンがほぼ全く載っていない車を閲覧できるようになりました。

人生の三大出費の一つと言われる「車」の流通の仕組みが分かったことは、自分の人生にとって大きなプラスになったと感じています。

また、車が安く買えるようになった事はもちろんですが、オークションサイトが閲覧出来るようになった事で全国の車種ごとの在庫状況や取引相場価格がわかるようになり、業者との情報格差を埋められた事で車の交渉が非常に有利になりました。

普段車に乗られてる方であれば誰しも「車の下取り」というのを経験した事があると思います。

「今乗っている車を30万で下取ります」というやつですね。

私はずーっとこれが不思議だったんですが、どう見ても店頭でトヨタ車しか扱っていないような中古車屋さんでも、関係無い外車を下取りとかしてくれるんですよね。

「一体どこで誰に売るの?」と思っていたんですが、これを調べる過程で謎が解けました。

自店舗で在庫として抱えるのではなく、業者用のオークションに流す事で中古車業界全体で一定の相場を設けて販売する仕組みになっていたんですね。

不動産に例えるとわかりやすいかもしれませんが、カーセンサーがスーモだとすれば、車の業者オークションが不動産で言うレインズです。

不動産も似た仕組みで、自分の店舗の顧客で売り切る事ができない物件はレインズに掲載して全国から購入者を募ります。

不動産投資に於いては宅建を持っていないとレインズを閲覧することが出来ないわけですが、実は車の場合は宅建のような難易度の高い試験をパスする必要なく業者用のサイトにアクセスする事が出来るんです。

ただ、車の場合はレインズのように一箇所に全ての情報が集められているわけではなく、色々な業者が方々で開催しているオークションがある点が不動産との違いです。

どのオークションにも共通して必要な資格は「たった一つ」、古物営業許可申請(以下、古物商)の取得になります。

古物商は「転売」をする際に必要になる資格の事です。

リサイクルショップやメルカリ等のフリマサイトを利用する際、自分が使用した不用品を売る場合には転売に当たりませんが、

ネット、実店舗関わらず、自分が使う予定の無いものを転売目的で購入し販売する場合は原則古物商の資格が必要になります。

古物営業法では次の13項目に分類されています。

美術品、衣類、時計宝石類、自動車、自転車、自動二輪、カメラ等、事務機器、工具、皮ゴム、本、金券、家庭用品(家具やゲーム機器)

古物商はいわゆる「資格・免許」のような試験が必要なものではありません。

そもそもの目的としては、盗品の販売などの犯罪を防ぐための「検問」のような制度だと考えてください。

ですので、最寄りの「警察署」の「生活安全課」といった防犯を管轄している部署で申請を行う事になります。

申請費用は19000円(ちょっと高め)。法人でも個人でも取得可能ですが、未成年や前科、過去に古物の取り消しがあると取得ができません。

万が一、審査に落ちた場合でも申請費用は返却されないので注意しましょう。※前科のある場合でも刑の執行から5年経過していると取得が出来るそうです。

8:30~17:00ごろを受付時間としているところが多いようで、交付までおおよそ1ヶ月程度要します。

必要なものは、

・申請書

・本籍記載の住民票

・免許証

・誓約書

・経歴書

・(法人の場合は会社謄本、定款)になります。

古物取引を行いたい項目を設定する際、折角だからと全項目チェックしたくなると思いますが、古物商の登録を行うと万が一盗品売買などの犯罪があった場合に警察の捜査に協力しなければならない義務が発生します。

ちなみに私は「車」のみにしていますが、約3年で一度だけ神奈川県警から電話が来た事があります(悪い事をしていないのにちょっと焦ります)。

車とせどりで使いそうな衣類・本・家庭用品程度に留め、全く業として行う予定にない項目は除いておく事をお勧めします。

古物商が取得出来たら次はオークションへの登録です。

実はここが少々面倒で「全く実績もなく紹介(コネ)もない新規登録の古物商はお断り」というオークションが多数あります。

サッと入りたい場合のオススメは「アイオーク」というオークションです。

月会費が6800円かかりますが、審査が簡易で新規登録でも問題なく入会できます。(一台だけ購入したい場合は、1ヶ月加入して退会しても問題ありません。)

他にも聞いた事ないと思いますがUSSとか、CAAとか沢山のオークション業者が存在します。

古物取得から一年以上経過すると入れてくれるオークション会場なんかもあったりするので、古物商自体は早いとこ取得しておくと良いでしょう。

もし古物商を取得するのが面倒な場合は、中古車業を行なっている友人などに代わりに競り落としてもらう方法もあります。

車のオークションに参加したいという需要は意外と多く、近年では「オークション代行」というのもひとつの商売の形になっています。

最後までご覧いただきありがとうございます。

最後まで見ていただいた方への御礼に、私がオークションに参加して最もメリットを感じた事をご紹介いたします。

車の購入の際に「これ以上値引きはできませんが、下取り価格を5万円UPしましょう」というまやかしの値引き交渉が行われますよね。

これは最初に「相場の下取り価格よりも低い下取り価格」を提示されていたに過ぎず、実際は値引きではありません。

オークションで相場を知る事により下取り価格の目安を自分で把握できるようになると、安く下取ろうとしている業者と相場なりの良心的な価格で下取ろうとしている業者が見極められるようになりました。これは購入以上にメリットがあったと感じています。

オークションサイトの見方や実際の競り落とし方、車庫証明の取得、名義変更や車検の通し方まで書くと終わらないのでこの辺にさせていただきますが、また需要があれば記事にしたいと思います。

入居者が夜逃げした話【不動産投資#13】

【入居者が夜逃げして後片付けをした話】

2014年に最初に買った物件の話です。

横浜市神奈川区の4戸の木造二階建て、築40年近いボロアパートで、おまけに再建築不可でした(現在は接道により再建築の許可が出す事が出来たので過去形)。

入居者は2戸で、元オーナーのおばあさんが知り合いに契約書なしで貸しているような状況でした。

201号室に入居されていた女性がちょっと厄介な感じでした。

購入当初から家賃が遅れがちな方で、今月も入っていない、また今月も…という事が続きました。

それでも遅れながらなんとか家賃回収を続けて数ヶ月経った頃、突然私の携帯が鳴りました。

プルルルル…

「はい、なぎまるです。」

「大家さんすいませーん、ちょっと家賃がきついんで引っ越しますね。ばいちゃ。」

ガチャ…ツー、ツー

この時点で2ヶ月ほどの滞納があり、ちょっと焦りつつ物件へ向かう事に。

幸か不幸か物件はガランとしていました。

ほとんどの荷物は持って行ったようで、大きなダメージもありません。

残っていたのは、

「浴室のゴミ」

「押入れの謎の箱」

「オフィス用の椅子」

「ビデオデッキ」

「絨毯」

「保湿クリーム?」ほか

一般的に価値のあるものが残ってたりすると入居者に所有権があり、

片付けにも困るんでしょうけど、ほとんどがゴミと判断できるもので助かりました。

特にキツかったのは浴室のゴミと押入れの箱、そして保湿クリーム。

車で来ていましたが、浴室のゴミは持って帰るのをためらう状況でした。

また、押入れの箱は何が入っているのかわからなかったので恐怖でした。

当然ながらその場にいるのは私一人。

しかも夕暮れ時に来てしまったこともあり、雰囲気満点です。

夜逃げ自体が不自然な行動なのに、

更になぜこの箱だけ置いて行ったのか。

もしかして人体の一部とか入ってたりして…と色々な想像が駆け巡ります。

部屋の中だと雰囲気ありすぎるので、外に出して、いざオープン!!

パカッ!!

女性ものの靴でした…

紛らわし事しないでほしい…

最後に保湿クリーム。

女性の部屋ですからあっても不思議じゃ無いのですが、開けてビックリ…

いや、潤いの無駄遣い!

これを見るだけでも相当ヤベー奴が住んでいたであろう事がわかります。

そんなこんなで全ての残置物を車に詰め込み帰宅。

その後、引っ越した先の住所を突き止めて滞納分も回収。

管理会社を通してなかったので一棟目から自主管理という状況になりましたが、

甘酸っぱい思い出になり今後は管理会社と保証会社を必ず通そうと誓った出来事でした。

今年もあと僅か、私はクリスマス決済を控えています!

良い年が迎えられるよう頑張りましょう!

不動産投資のデメリット【不動産投資#12】

不動産投資ならではのデメリットをまとめていきたいと思います。

私が考える大きなリスクは3つです。

①投資額が大きい

②流動性が低い

③『人に貸す』というリスク

ひとつひとつ解説したいと思います。

①投資額が大きい

不動産というのは多くの人にとって一生に何回もない最も大きな金額の取引きになります。

その金額が故に、不動産投資を行うためにはそれなりの属性(勤め先、収入、信用)が必要で、

比較的参入障壁が高い投資と言えます。

属性の良い大手企業のサラリーマンや医者、公務員にしょっちゅう不動産投資電話が掛かってくるのはそのためです。

参入障壁が高くて買いたい物件が買えなかったのならまだ傷は浅いですが、

仮に相場よりも高いものを掴まされて(属性が良いばっかりに)そのまま買えてしまった場合はその損害額も大きくなってしまいますので注意が必要ですね。

②流動性が低い

投資の中では最も買いにくく、売りにくい性質があるのが不動産です。

お金に困って売る場合でもその都度不動産屋に頼る必要があり、

手元に現金が来るまでに最短でも1ヶ月程度は要します。

もちろん、需要が無ければ売れ残ってしまう事もあります。

その点、株・FX・仮想通貨・せどりなどは不動産に比べれば流動性が高いと言えます。

③「人に貸す」というリスク

汚されたり・壊されたり…という、人に貸すことによる特有のリスクが発生します。

災害に関しては保険が適応できますが、

ゴミ屋敷にされてしまったり、外国人に土足で生活されてしまったりした場合には適応出来る保険が無く、

敷金を超えた分の原状回復費を負担することになります。

これは特に「地方」「築古」「ワンルーム」など、賃料が安く利回りが高い物件の入居者の方がリスクが高い傾向があり、

逆に家賃10万を超えるような物件の入居者にはほぼ無縁のリスクと言えます。

このような傾向からも、最低限の生活力とお金を稼ぐ力というのは相関関係があると言えるでしょう。

さらにシビアな話をすれば、自殺や火災などによって物件の評判が著しく下がるなどもリスクと言えるでしょう。

座間市のクーラーボックス大量殺人の大家さんは某有名人ですが、もう気の毒としか言いようがありません。

私自身は大きな失敗をせずに数を積み上げていくことができていますが、

事前にデメリットを知り、自分にあった投資をすることも大切ですね。

クソ物件を紹介する業者の特徴13選!【不動産投資#11】

こんばんは、NAGIMARUです。

今日は、クソ物件を売りつける業者の特徴について書いていきたいと思います。

不動産投資はビギナーにクソ物件を買わせて稼ごうという魑魅魍魎たちで溢れています。

2014年から不動産投資をしてきて、しょうもない物件を紹介してくる業者の傾向が分かってきたのでまとめてご紹介します。

クソ物件を紹介する業者の特徴

・新築ワンルーム推し

・サラリーマンに節税を勧める

・生保の代わりになるが口癖

・ふた言目には年金対策

・SNSで広告が流れてくる

・しょっちゅうセミナーをやっている

・「地方が良い」とか「一棟物はダメ」とか偏った知識を教える

・突然電話してくる

・リノベ不動産をPRする割にコンセプトが薄っぺらい

・手間が全く掛からない事を謳う

・聞いた事ない会社

・社長や重役が異様に若い

・そのくせ本社が華美(青山とか六本木)

大体こんなところです。

今後のブログでは一つ一つ掘り下げていきたいと思います。

明日も頑張りましょう!

ではっ!

カーペットからフローリングにDIY③仕上げ編【不動産投資#10】

こんばんは、NAGIMARUです。

1日目、2日目をご覧になってない方はこちらをご覧ください。

横浜市戸建てのカーペット⇨フローリングDIYの3日目です。

フローリング張り替え2日目
フローリング張り替え1日目

作業している間に入居者さんが決まったのでのんびりしていられません。

こんなにボロ(まだリフォーム中)でも決まるんだなあと感心。

概ね家賃も希望額通りでした。

実はこの物件は、先に持っていた奥の未接道の物件を接道させて価値を高めるために購入した物件なので、正直トントンでOKと考えていました。

色々リフォームをして欲をかくよりも、現状維持でトントンで貸せれば御の字でしたから、早々にお客さんを付けてくれた管理会社さんに感謝です。

さて、フローリングも3日目。ぱっと見は完成に近い感じになりました。あとは「部屋の隅の収まり」を綺麗に仕上げます。

部屋の隅は、どうしても隙間が空いてしまいます。

広いところでこのくらい。
狭いところでこのくらい。

元ある巾木(はばき)の内側に巾木を二重に足して、巾木の下に隙間を隠してしまう方法も考えましたが、広い隙間は巾木で隠すには厳しい広さです。

少し迷いましたが、フローリング用の目地材(ウッドシール)を流し込んで隙間を埋めることにしました。

使ったのはセメダイン製のもの、色は一番薄いベニヤ色。一本599円。

マスキングテープで余分なところに付かないようにします。

部屋一周のマスキングが終わったら目地材を流し込み。

流し込み終わったら、タイル用の目地スクレーパーで仕上げ。

なかなか表面が綺麗に仕上がらない。まあ多少の凸凹はご愛嬌ですかね。

一週間後、固まるとこんな感じでした。

まずまずの出来ですかね?

流し込むこと計10本。思っていたより相当消費します。

こういう部材は消費量が読みにくく、買う際にかなり迷います…。

結局、3本、5本、2本と三回も買いに行く事になってしまいましたが、なんとか隙間埋め完了です。

そしてもう一つ。

キッチン側はクッションフロアなのでフローリングの方が高く、段差ができてしまいます。

ホームセンターで段差見切り材を購入。白色で750円。

こちらは加工室でカットしてもらって接着剤でつけるだけ。

加工室は多用します。切るのダルいですからね。
接着剤を付けて…
なかなかの出来栄えです。

という事で、3回に渡って記事にさせていただいたフローリングの張り替えが終わりました…。

いやー、疲れました(次からは職人に頼もうっと笑)。

カーペットからフローリングにDIY②いざ張替え本番編【不動産投資#9】

こんばんは、NAGIMARUです。

横浜市戸建てのカーペット⇨フローリングDIYの2日目です。

1日目をご覧になってない方はコチラ↑

2日目はいよいよ床材を貼っていきます。

貼っていく必要なものは…

・細い釘(フローリングを留める為)

・内装用糊(同上)

・トンカチ(釘を打つ用のもの)

・ゴムハンマー(フローリングを噛み合わせるのにあると便利)

・軍手(基本的に常に軍手はあると良い。怪我防止)

・マスク(軍手に同じ。ホコリが立つので)

・フローリング(ホームセンターで好きなものを購入)

フローリングの束1箱が1坪(約2帖)なので、まず7箱購入しました。

なるべく広く見えるように、明るいミューズホワイトを選択。

15帖の部屋に対して少し不足しますが、

無駄が出ないようにギリギリ不足するくらいで購入するのがコツですね。

最後はぴったりいかないので、

半端が出てしまう部分はサイズを測って再度買いに戻りましょう。

こんな感じで並べてみる。

おおっ。なんか一気に綺麗になった気が!

そもそもフローリングというのはこのようなオス凸とメス凹になっていて、

この凹凸を噛み合わせることによって隙間なく敷いていく事が出来ます。

とはいえ、さすがに噛み合わせるだけでは心もとないので

釘や糊と合わせてしっかり固定します。

無垢材フローリングを使う場合は、季節による伸縮を想定してあえて隙間をあけるなど

配慮が必要らしいですが、今回は一般的なフローリングをチョイスしたので

あまり細かい事は気にせず貼っていきます。

裏に糊を塗り、いざ本番へ。

裏面と、凸部分に貼付

凹凸の噛み合わせが意外と難しく、片方をピッタリはめるともう片方が噛み合わないなど、想定外に苦労しました。

ハンドリングの悪い重くて大きなフローリングを扱うのは中々大変なので、素人は二人でやるのがベスト。

youtubeなどで見ると「ハンマーで当て木してコツコツ叩く」と書いてありましたが、なかなか継ぎ目に入って行かないので焦れったくて足で押し込みました(笑)

足は腕の力の三倍と言いますからね。

これはかなり効率が良かったです(角を蹴ると割れたり、逆に怪我をしたりするので注意。蹴らずに、平らな面を摩擦で押し込んだ感じです)

その後、ハンマーで優しくコツコツして微調整…。

ここも、youtubeでは「フローリングを傷つけないように当て木をしましょう」と書いてありましたが、最初に足で押し込んであるので微調整で優しくコンコンする程度なので全然当て木不要でした。

この辺の時短や適当さは結構大事で、完璧主義的になって途中で挫折しては本末転倒です。

糊だけでは心もとないので釘で補強。

凹凸の噛み合わせの邪魔にならないように、イラストのような位置に打ちます。

あとはこれを繰り返していくとこうなります。

before①
before②
after①
after②

巾木(部屋の隅のおさまり)などはまだ何も出来ていない状態ですが、これだけでもだいぶ見栄えが変わりますね。

2日目はここまで。

次は最終調整です。あぁ、長い…。

カーペットからフローリングにDIY①地獄の下準備編【不動産投資#8】

こんばんは、NAGIMARUです。

今日は、今年(2019年6月)購入した戸建のリビングを

カーペットからフローリングへ張り替えをDIYをした時の記事になります。

取得経緯は別記事でご紹介しますが、再建築不可の奥の土地を接道させるために取得した物件になります。

この物件です。利回り6.2%。

リビング含めて大部分がカーペットで、長年の使用で毛足もヨレており、生活臭も気になったのでフローリングへのやりかえを決行(この時は軽い気持ちだった)しました。

スマホに広角レンズ付けて取っているので少しぼやけてます。悪しからず。

ここまでの大規模リフォームを自力で行うのは初めてでしたが、想像以上に大変でした。

納得いく仕上がりにならなかった部分も沢山あり、職人さんを尊敬しました。

これからリフォームをお考えの方のために、

やり方や、素人目線で進めていく中で困った事などをご紹介します。

本業の会社が休みの日限定で作業した為、かなりの日数を要しました。

必要なものなど、1日ごとの作業量に分けてご紹介します。

【はじめに】

これからやろうと考えている方にアドバイスですが、

ざっとで良いので「段取り」や「購入するものの量」などを書き出して計画した方がいいです。

私の場合、ろくに調べもせずに見切り発車で始めてしまいました。

昔から手先が器用で工作や美術が得意でしたし、

これまでに扉を直すとかカーテンを直すとかそこそこの規模のDIYも沢山こなしてきたので

「全然いけるっしょ!」と自信がありました。

しかし、フローリングのDIYはちょっとした工作とは桁違いの量の材料を消費したり、

処分に困るレベルの大量のゴミが出たりします。段取りを間違うと無駄な時間を浪費して大変です。

【1日目 カーペット剥がし】

剥がす作業に必要なものは、

・マイナスドライバー(最初にカーペットに差し込んで剥がしていきます)

・バール(カーペットがグリッパーと呼ばれるトゲの付いた木材でとまっているのでそれらを外すために必要です)

・作業用軍手(上記のトゲなどがぶっ刺さる可能性があります)

・マスク(無いとホコリで死にます)

・厚手の布用ハサミ(カーペットを処分する時にゴミ袋に入るようにカットします)

・ゴミ袋(説明不要)

・スプレーの強力シール剥がし(絨毯の糊を除去します)

まずは当たり前ですが、カーペットを剥がします。

剥がしたが最後、後戻りはできませんので覚悟を持って剥がしてください(笑)

端っこからためらわずに剥がしていきます。

敷き込まれているカーペットは部屋のすみでグリッパーという金具で留まっていますので、

グリッパーからカーペットを外します。カーペットの下からはフェルトが出てきますのでこれも剥がします。

グリッパーもフローリングを敷く邪魔になるのでバールなどで持ち上げ、撤去します。

このトゲの付いた木がグリッパー

カーペットはグリッパーで、フェルトは糊で留まっているのが一般的なのですが、

フェルト+糊がかなり厄介…

年数が経っていて固まってる上に、

綺麗に剥がれないのでかなり繊維の凸凹が残ります。

ニョロニョロしているのが糊の跡…

この凸凹は仕上がりに影響するので「シール剥がし」を使って出来るだけ除去したいところ。

シール剥がしは「スプレー」と「液体」がありますが、

液体だと「ハケ」や「受け皿」を用意するのがダルかったので私はスプレーを使いました。

15帖で4~5本使いました。

二種類買いましたが、こちらのスプレーが匂いがきつくなく、使い勝手が良かったです。

この辺の大変さで徐々に後悔が出てきます(笑)

さっさとフローリング貼りたい…

神経質に除去しようとすると正直キリがありません。

なるべくこの糊の除去をテキトーに済ませるコツとして、

なるべく下地の凹凸が目立たない厚めのフローリング材を選ぶ事です。

特にフローリングをネットで購入する場合、

・置くだけはめ込みフロアタイル

・簡単リメイク床シート

のような商品名で売られているものは、

厳密に言うとフローリングではなく「クッションフロア」に属するリフォーム用の薄手の素材です。

私もサンプルを取り寄せて試しましたが、

これらのような簡易リメイク用の素材は今回のようなリフォームには向きません。

(元がフローリングの時に、その上に敷いてリメイクするような場合向きです)

ちょっとした跡が残っているだけでかなりデコボコします。

しっかり厚みと重さのあるフローリングを選んでおけば

多少凹凸が残っていてもしあがりはデコボコしないので気をつけましょう。

厚みのある一般的なフローリング

そして15帖分のカーペットの残骸がこれ。

写真では小さく見えるかもしれませんが、かなりの量です。

大きさも畳大ありますので普通の車では乗り切らないくらいです。

軽トラか、雑に積んでいいワンボックスがあればこのままドカンと積んじゃって

ゴミ処理場に持っていくのも良いですが、

私は持っていないので厚手の布用ハサミでコツコツ切りました。

横浜市の基準では50cm以上が粗大ゴミなので、それ以下にしてゴミ袋に入るように。

これがまた見た目以上に相当大変で、クッソほど腕パンになります。

何とかゴミ袋に詰め終えて1日目はここまで。

夏の暑い時期にエアコンの無い物件で作業に踏み切ったのも失敗でした。

サウナ状態の中、熱中症スレスレの攻防で、毎日ズボンまで色が変わるレベルの汗だく。

乳首透けまくりで帰路につきました(着替えを忘れた)。

不動産投資のメリットまとめ【不動産投資#7】

こんばんは、NAGIMARUです。

今回の記事は、今まで4回に渡って書いてきた不動産投資のメリットについてのまとめになります。

ちなみに、私がここまで書いてきた不動産投資のメリットというのは、

株・FX・仮想通貨やせどりなど、他の投資や副業と比べてのメリットということになります。

「本業とは別に収入が得られる」「預金に比べて利率が高い」などは

投資・副業全般が当たり前にそうですから、書いていません。

数ある副業の中で不動産投資というのはどういう特性があるのか、という事を知りたい方や

不動産投資はしているけど今ひとつ満足いく結果が出ていない方には

お役に立てるのではないかと思いますので一つ一つご覧になってみてくださいね。

では、どうぞ。

① 不動産投資は「融資を活用し、投資額(自己資金)以上のレバレッジが効かせられる」

(新しいタブで開く)

② 不動産投資は「手離れが良く、本業中も気にならない」

(新しいタブで開く)

③ 不動産投資は「センス次第で利回りをUPできる」

(新しいタブで開く)

④ 不動産投資は「つぶしが効く」

(新しいタブで開く)

上記の①~④が他の投資との大きな違いになります。

総じて、「投資」というよりは「事業」として「自主的」に、「クリエイティブ」にアパートやマンショんと関わり、

利益を生み出すように工夫することが出来るという点が魅力だと思います。

株やFXは、投資をする上でのテクニックというのはあると思いますが、

基本的には世の中の流れには抗えません。

不動産投資に関しては世の中の流れとは無関係に、

工夫次第で満室が続いたり、他よりも利益が上がったりします。

なので、不動産投資は「不景気に強い!」なんて言われたりもしますね。

私は物事を改善することに関して、人にはない視点を持っていると自負しています。

なんでこれはこんなに使いにくいんだろう、もっとこうすれば良いのに…

といった目の前に当たり前にあるものに対して不満を感じる事が人より多いのですが、

その分、多くの工夫が出来るきっかけを作れると考えています。

不動産投資(アパート経営)はそういうクリエイティブな人向きですね。

道端にゴミが落ちていて気になる人も気にならない人もいるように、

アパートをどう改善するか、どう利益をあげるか、どう使うかという事に気付けるかどうかというのが

非常に重要なポイントです。

逆に、私は工夫の余地がない物件はなるべく買わないようにしています。

区分マンションで、管理も募集も税の申告も全て「丸投げ」になってしまうような物件は

私のせっかくの工夫・改善力が活かせませんから全く魅力を感じません。

なんの努力も知識もいりませんという類の投資勧誘電話はしょっちゅう掛かってきますが、

だいたいクソ物件なので注意しましょう。