【損をしない不動産投資物件の見極め方】

こんばんは、なぎまるです。

昨日の続きになりますので昨日の記事をご覧になってくださいね。

不動産投資でなるべく損をしないためには、キャピタルゲインが出る物件かどうかを見極めるのが重要だというお話をしました。

簡単それが分かったら苦労しないよという話かと思いますが、私のやり方は至ってシンプルです。

私は投資を考えている物件がアパートであろうが戸建てであろうが、それを『更地にして再販売したときにいくらになるか?』を重視するようにしています。

例えば、先月(2019年12月)決済した神奈川県伊勢原市の物件を例にお話しましょう。

その物件は伊勢原市某駅から徒歩7分でした。4戸3DKのアパートで、土地は約40坪です。

たまたまそのアパートの近く(同じ住所の番地違い)に不動産屋さんがありそこに知り合いが居たので、近所で駅徒歩7分、間口○○mの奥行き△△mの高低差がない土地って売ったらいくらになります?大体でおっけす。

と聞いたところ、2.180万かなぁと答えが返ってきました。

これが何と、そのアパートの売値2.180万ドンピシャだったので買い付けを入れました。

はい、これだけです。

たったこれだけの事ですが、大損はしないという線引きが出来ます。

なるべく先入観の無く金額をサッと答えてほしいので、詳細の場所や売りに出ている金額などを伝えずに、その担当者の勘所を教えてもらうようにしています(すでに売りに出ている情報なので「詳細の場所を教えてもらって査定します」とかなるとめんどくさいので注意)。

基本的にその不動産屋の仕事にならない質問なので、配慮は必要です。

昨日の記事でも書いた通り、地主でない私のような不動産投資家が特に避けたいのは、キャピタルゲインもインカムゲインも取れない物件を購入して詰んでしまうことです。

私のやり方では最悪でも土地売りすればトントンの状態が作れますので、売れば資金的に詰むことはありません。

もちろんベストは

『土地で売ったら幾らですか?』と聞いたときに、

『2.580万くらいかなぁ』などと売値より高い金額を提示されたらよだれものですが、現実はそうはいきません。

この私の物件は普通に世に出回っている公開物件でしたし、現状満室の滞納無しで手間の掛からない物件でしたから、トントンでも十分と考えています。

そもそも冷静に考えれば、仮に2.580万で売れる物件が2.180万で売られていたら、不動産屋が見つけた瞬間にお客さんに紹介せずに自社で買って再販売してますよね。

キャピタルゲインが出るかどうかの見極めは極めて難しいので、あまり欲をかかずにトントンになるくらいを想定しておくのが良いと思います。

この物件に関しては駅からのアクセスも良く、40坪と潰しの効く大きさでしたから、戸建て用地としての需要も見込め、再販売をすればそれほど時間を掛けずに売れるだろうという予想もつきました。

ちなみに、このやり方においては私が住宅営業である事のアドバンテージをほぼ利用していない、初心者にも再現性の高い方法だと思います。

この物件はたまたま近くの不動産屋が知り合いだったので声を掛けましたが、これは近くの不動産屋に訪問して『これこれこういう土地が手に入るかもしれなくて…仮にこういう土地を売りに出すとしたらいくらになりますか?』と聞けば良いだけです。知り合いかどうかは関係ありません。

むしろ心配な方は、知り合いだけに確認するよりも複数の地元の不動産屋に裏を取る方が相場が分かって良いでしょう。合わせてネットで坪単価などの相場を把握出来ればなお良しです。

投資を始めるに当たってROIとかCCRとかボクシングかプロレスの団体みたいな名前の計算式を教わったりしますが、私はこういうのはすこぶる苦手です。

正直言って保有してからそういう計算をイチイチしている暇はありませんし、修繕や滞納で予定通り行かなかったり、時には入って来た家賃収入で旅行に行ったり美味い飯を食べたりと散財をします。

そうなってくると数字上儲かったかどうかなんてあまり関係なくなってくるんですよね。普段、家計簿もつけずに生活している私のような不動産投資家にはあまり意味のない数字だと諦めています(出来ないだけ、という見方もありますが笑)

一つ一つの投資がどの程度成功だったかどうかなんて結局よく分かっていませんが、私は少なくとも上記のような『最低でも元が取れる』『売った時に購入金額を下回らない』投資スタイルで損をしていると感じたことはありませんし、問題なく拡大を続けられています。

石原さんの『まずはアパート一棟』の通り、上記のような最低限のリスク管理をして、まずは始めてみることをお勧め致します。

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