【こんな物件は買うな~高低差編~】

こんばんは、なぎまるです。

PS4のドラゴンボールファイターズをやり過ぎて更新がこんな時間になってしまいました。

さて、本日は【こんな物件は買うな~高低差編~】ということでお送りしたいと思います。

私の住宅営業マンとしての経験から、高低差が激しい物件というのはコスト面、使い勝手の面など色々とデメリットが多く、安くても購入に対しては相当慎重になる必要があります。

高低差が激しいと言ってもいくつかのパターンがありますのでそれを整理していきましょう。

①道路より敷地が高い場合

最もポピュラーな形です。

水勾配を考えてちょっと高いくらいに作るのは当たり前ですが、約2m(身長を超えてくる程度)の高低差になってくると注意が必要です。

2m程度の高さの土留めを幅10mで施工する場合、目安150万~200万円程度はするはずです。

万一経年劣化で土が道路や近隣に溢れた場合は【高低差の高い方の所有者】が責任をとるのが一般的ですので覚えておくと良いでしょう。

また、3mを超えてくると「掘り込み車庫」や「地下車庫」といったさらにコストの掛かる形態になります。

こうなると500万円~1000万円掛かる場合も。

土地が相場より500万安くても、このような高低差絡みで問題を抱えている場合はそっちにお金がかかってしまう場合があるので注意しましょう。

②道路より敷地が低い場合

レアケースですが、道路より敷地が低い場合があります。

これは①より更に厄介です。道路から雨水が流れ込むことによって周囲の中でも真っ先に浸水する可能性があります。

また、3mを超える高低差がある場合は2階が玄関になるようなちょっと不思議な形の間取りになります。

このような敷地は①に比べても更に土地の価値は低くなります。

③敷地内に高低差がある場合

こちらもレアケースですが、敷地の中で高低差があり、階段状の変な間取りになります。

施工にかかる費用が膨大なのと、間取り的にも使いにくいのでお勧めできません。

また、このような土地は車が止まらない場所も多いです。

④道路と敷地境には高低差が無いが、裏や両サイドが上がっている場合

この場合、【土留めは高い方が責任…】の理論で行くと土留め自体の補修責任などは無いケースがほとんどかと思います。

ただ、敷地の裏や側面が上がっている場合、その上がった部分の土留めがどのような形状をしているかが再建築をする上で重要になります。

「検査済み」という役所のお墨付きが得られている土留めだった場合は再建築ができますが、

検査済みが無い土留めの場合は崖条例に従って「崖・土留め」から建物の距離を取る必要があります。

距離が取れない狭い敷地の場合は実質「再建築不可」というケースもありますので注意が必要です。

⑤道路と敷地境には高低差が無いが、裏や両サイドが下がっている場合

④の逆です。この場合は【高い方…】に当たりますので土留めの劣化状況によっては補修費用を見込みましょう。

また、このような近隣が落ちた敷地で再建築をする場合、安息角という土留めに負担をかけない為の計算式を用いて計算を行います。

狭い敷地で安息角が掛かってくると、こちらも実質再建築不可状態になる可能性がありますので事前にしっかり確認しましょう。

本日は【こんな物件は買うな~高低差編~】ということでお送りしました。

後日、ひとつひとつの項目について掘り下げさせていただくようにいたします。

うーん、しかし眠い。乱文ご容赦下さい。

明日は時間にゆとりをもって書きます!

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