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【戸建てボロ物件の流行について】

こんばんは。なぎまるです。

昨今、特にTwitter界隈ではボロ物件再生や戸建て賃貸が大きなトレンドとなっています。

昨日までの記事に書いた通り、戸建て規模であれば投資に行き詰まる可能性が低く、また低資金で始められる事にメリットに感じる方が多いからだと思います。

また、空き家問題からも分かる通り全国的に住居が『余って』います。物が不足していた時代に量産された物件たちが、知識や野心の乏しい高齢者たちの元で活躍の場を失って『持て余されている』と言い換えても良いでしょう。

上手く売ることも貸すことも出来ない高齢者や相続で受け継いだボンボンの二世たちのところで固定資産税を垂れ流している空き家を、知識や野心のある不動産屋や実業家が安く買い叩こうと狙っている…という構図です。

全国で6242万戸の住戸の内、実に846万戸(平成30年 総務省HP)に上ると言われると言われている空き家ですが、これは地域によってかなりばらつきがあります。

(平成30年 総務省HP引用)

指値の通りやすい傾向があるのは言わずもがな空き家率の高いエリアということになりますので、ボロ戸建て再生で活躍されている方の多くは地方に偏っています。(埼玉・千葉・群馬の東京から遠いエリアも地方に含む)

空き家率22%と5軒に1軒以上が空き家である一位の山梨県に対して、私が投資している神奈川は空き家率10%と10軒に1軒程度。

東京・神奈川を始め近郊の地価の高いエリアでは不動産屋や実業家の競合相手がとても多いです。

私が直近に決済した伊勢原市の案件も普通の公開物件であるにも関わらず最終的に4本の買い付けが入り、それらを押し除けて何とか購入まで漕ぎ着けました。

その物件では私が80万の指値をしていたのに対して満額や金額上乗せで対抗され、決済が、終わるまで本当に自分のものになるのか不安で仕方ありませんでした。

最初の横浜市では私以外で買い付けが7本。伊勢原市というのは神奈川では一軍とは言えないエリアですが、それでも4本。

高額な指値など鼻で笑われてしまう状況です。

そうなんです。

指値が通るかどうか、空き家率が深刻かどうかというのは都市部と地方で物凄く大きなギャップがあります。

Twitterの情報やセミナーを鵜呑みにして『今は戸建てだ!空き家を探そう!』と神奈川で言っていても、かなり厳しい物件を摑まされるか、空想の物件を追い求めて買えない大家ワナビーで終わってしまうかどちらかでしょう。

私も地方に土地勘があったら…激安物件再生をしたい。でも私は神奈川にしか土地勘がありません。

神奈川には神奈川のやり方。これ、知っとかないとやばいですね。

【質問されて困ること】

こんにちは、なぎまるです。

今日は不動産投資について質問されて困る事、について記事にしたいと思います。

最近、不動産投資のキャリアを積んできたことにより、これから不動産投資を始める方から質問を受けることが増えました。

私は不動産投資仲間が増えること自体は大歓迎なので基本的なスタンスとして質問されるのはありがたいのですが、中にはちょっと答えに困る質問もあります。

代表的なものを3つご紹介します。

① まったく自分で調べずに漠然と「教えて欲しい」

② この物件どうですかね?

③ リスクってないんですか?

あるあるですね。以下、詳細をどうぞ。

① まったく自分で調べずに漠然と「教えて欲しい」

最も多い質問がこれです。

「へー、そんなに儲かるなら俺もやりたいなぁー。教えてよ」

というような、あまりやる気が感じられない系の質問は中々きついですね。

ちょっとバカにされているような感じさえします。

趣味でやっているスポーツとか芸術とかでも、突き詰めていくとそれなりに大変だったり嫌になったりする事もあるじゃないですか。

でも、側から見るとやることがあってキラキラしてて「楽しそう!」とか思うわけですよね。

それなりに努力してやってきた事を「俺もやろうかな…」とか簡単に言われると、ちょっとキツい、というお話です。

最低限、一度ググって、何が分からないのかを具体的にしてから質問すべきでしょう。

② この物件どうですかね?

この質問は①の質問とは違って「聞かれて嫌だ」という事はありません。

頼って質問される事自体は悪い気持ちにはなりませんし、自分の中の価値観でお勧めか見直すべきかは正直にアドバイスします。

ただ、まず大前提として投資は投資ですので結果に責任が持てません。

またこの手の質問をしてくる場合、質問者はこの物件を「欲しい」と思っているケースが多く、答えが決まっているものに対して気を使って答えるのに苦労します。

「この人いま狙ってるんだけど、可愛くない?」と言われたら「うん、可愛いんじゃない」としか言えませんよね。

不動産投資の場合は株やFXと違って努力次第でクソ物件が優良物件になったりしますから、まずは「欲しい」と思えるかどうかが非常に重要です。

しかし【ローンが通るのかどうか(金利が何%か)】といったバックグラウンドや、【現地を見ないと】なんとも言えないケースもありますので、無責任なアドバイスにならないように心がけています。

ただし、私が絶対に進めない投資として「新築ワンルーム投資」があります。

これに関しては全力で止めるようにしていますので例外ですね。

③ リスクがあるんじゃないの?

これも①に近いものがありますが、非常に多い質問です。

リスク、あるに決まってます。

元々投資というのは【自ら進んでリスクに飛び込む行為】です。

その分、メリットがあるわけですが、事前にリスクを想像できない人は投資に不向きと言えるでしょう。

この手の質問をする方のタイプとして、更に枝分かれして2つのケースがあります。

・リスクを必要以上に恐れ、受け入れる事が出来ずに眠れなくなっちゃったりするタイプの人

・投資がうまくいっているという話を信じておらず「何か落とし穴があるはずだ」と疑っていたり嫉妬していたりするタイプの人

不動産投資に限らず、自らリスクを考え自分の許容出来るリスクかどうか判断する思考法は投資に必須です。

私の経験上、この手のタイプの人は質問というより世間話の延長として聞いてきているだけで、投資をする気がありません。

如何でしょうか。

① まったく自分で調べずに漠然と「教えて欲しい」

② この物件どうですかね?

③ リスクってないんですか?

不動産投資に限らず、質問力というのは日常のコミュニケーションを円滑にする為に非常に重要ですよね。

意識してみてください。

【家相・風水を理由に入居を断られた!】

こんばんは、なぎまるです。

物件案内をしていると家相や風水を理由に入居を断られる事があります。

年配の人に多く、難癖をつけてその場をやり過ごしたい単なる断りの理由付けとして家相・風水を使っている場合もありますが、中には本当に気にされる方もおられるのでどんな物なのか知識として知っておくと良いでしょう。

私は本業で住宅営業をしており、日々注文住宅の間取りをお客さんと一緒に考えていますので、家相や風水のは話題は日常です。

私自身はというと…全く信じていません。

お客さんに対しても『あまり気にしても仕方ないですよ』という切り口でお話してしまう事が多いのですが、昨日家相を理由に入居を断られたオーナーさんがTwitterで話題にされていましたので再度勉強し直してみました。

まず基本的な事として、家相と風水は何が違うのでしょうか。

風水は中国の老子を祖とした【民間宗教】の教えの一つで、家相はそれを日本流にアレンジされた親(風水)と子(家相)のような関係だそうです。

まぁ、この手のものは大体中国から伝わってきてるのは大方の予想通りではありますね。

ただ、ここで言う風水は古来から中国に伝わるもので、日本の芸能人がやってる占いやパフォーマンス的要素が強いものとは別物です。

日本で風水というと派手な原色カラーのジャケットのイメージが強いですけどね。

家相の元となった中国の風水は『陽宅風水』と言うそうですが、確かに風水では『玄関に黄色い物を置くと良い』というような○○すると良いことが起こる!というポジティブな表現の事柄が多く使われています。

言われてみると風水診断❗️とかってテレビでやるのは大概、金運とか恋愛運がアップするラッキーカラーの話題だったりしますよね。

反面、家相は『鬼門』に代表されるように、『北西にトイレがあると良くない』といった災いを避けるような暗い表現が多く見られます。

これは【幸せを求めて広大な大地を移動した中国人の国民性】が現れている陽宅風水と【限られた土地で幸せを分け合う日本人の国民性】によって書き換えられたからだと考えられているそうです。

いずれも『平家』で『離れ』を組み合わせて広大な敷地に間取り作っていた時代の産物ですので、今となっては意味の無い教訓や当時の言い伝えが元になっています。

元が宗教や学問(説)ですから、中途半端に信じる事は却って自分の選択肢を狭めてしまい逆効果と言えるでしょう。

ちなみに、トコトン信じる場合は聞きかじりで結果を下すのではなく、しっかりとその学問を知っている方に診断をしてもらうと良いと思います。

私はお客さんと易道協会に行って間取りを診断してもらった事が何度も(10回くらい)あります。

こだわっていくと『ナンテンの木を植えて』とか、『絵を飾って』とか、『水晶玉を置いて』とか、それはもう切りがなくなりますが…信じるか信じないかはその人次第ってことですね。

少なくとも、これくらい知ってれば何も知らずに言い負かされちゃうって事は無さそうです。

※ LIFULLHOMEさんのまとめ記事参考

イールドギャップについて考える

こんばんは。なぎまるです。

今回は投資物件の判断基準の一つである『イールドギャップ』について解説します。

今回の記事は投資玄人の方、十分ご存知の方は読まなくても宜しいかと思います。

イールドギャップという言葉が初耳の方、知っているけど復習したい方は読んで下さい。

イールドギャップというのは投資物件利回りから住宅ローン金利を引いた数字の事を言います。

利回りは10%の物件を、金利2%のアパートローンで購入した場合、イールドギャップは8%ということです。

元々の意味はイールド(yield)=「報酬・利回り・歩留まり」とギャップ(gap)=「差」を合わせた言葉で、

利回りから金利を引く事で実際手元に残る金額の目安とされている数字です。

まぁ、本来であれば固定資産税や修繕費、空室リスクなどを加味しないと皮算用でしかないのですが、

一つの目安になる事は間違い無いでしょう。

分かりやすい数字で試算してみましょう。

物件価格 3,000万円 利回り8%(家賃収入月20万)のアパートをフルローンで購入した場合で

二つの異なる金融機関のローンを選択した場合のイールドギャップを考えてみましょう。

なお、私が投資している神奈川県で利回り8%だと築年数20年そこそこはいっている物件が多い為、

ローンの期間は現実的に20年としています。

《A信用金庫》

金利が2%で20年ローンを組む(イールドギャップ6%)

この場合、月の支払いは約15万円となり、手残りが5万円となります。

《Bフィナンシャルローン》

金利が4.3%で20年のローンを組む(イールドギャップ3.7%)

この場合、月の支払いは約19万円となり、手残りが2万円となります。

5万円でも悩ましい所ですが、さすがに《Bフィナンシャルローン》の手残り2万円では、

固定資産税などを引いたらほぼ手元に残りません。

でも金利の安い《A信用金庫》で組むには自己資金が2割必要だったりするんですよね。

物件に再建築不可などの事情がある場合や、フルローンにするためには、

《Bフィナンシャルローン》でしかローンが組めないなんていうケースも多々あります。

きちんとイールドギャプを見ずに、利回り8%という物件の表面利回りだけ見ていると痛い目を見る一例です。

こういった場合は、

・自己資金を用意する

・金利は高くても返済年数を長くできる金融機関を探す

・買わない

などの選択肢も検討しなくてはいけません。

また、原則的にイールドギャップが高ければ高いほど、リスクが高くなる傾向があるので、その点は要注意です。

わかりやすい例では、駅から遠い・築年数が古い・告知事項物件などは露骨に利回りもイールドギャップも高まりますので、

「高ければOK」とも言い切れないのが難しい所ですね。

【私が不動産投資に使っている銀行一覧】

こんばんは、なぎまるです。

今日は取引先との飲み会でした。

本業の取引先ですが、主に借地に自社物件を建てて保有するという借地ノウハウに長けた面白いスキームで多くの利益をあげられている会社の会長さんとその役員さんとの飲み会。

不動産投資の参考になる知識も多数ありました。

六本木からタクシーで帰宅したところなので今日はそこで得た内容を展開出来ませんが、また改めて記事にしたいと思います。

そんなこんなで今日はロングな記事を書く時間が無いため、私が保有している不動産で利用している金融機関一覧をご紹介致します。

2014年 横浜4戸アパート

→三井住友L&F。

再建築不可の為、選択肢なし。

金利4.3%(既に完済)

2016年 町田8戸アパート

→静岡銀行。

当時積極的だったが今はサラリーマンに対して厳しく審査している模様。

金利2.6%(返済中)

2017  相模原戸建て

→三井住友銀行。

金利0.95%(返済中)

2018  相模原戸建て②

→キャッシュで決済

2019  横浜市戸建て

→静岡中央銀行。

金利2.3%(返済中)

2019  伊勢原4戸、海老名14戸アパート

→三井住友L&Fにて同時決済。

金利2.9%(返済中)

という状況です。

サラリーマンにしては高額のローンを抱えていますが、いずれも順調に回っていますのであまり怖い事はありません。

強いて言うとすれば、銀行がバラバラなので、自己資金を投資に回しつつも各返済日にきちんと口座に残額が残っているように調整する事ですかね。

個人信用情報は不動産投資家にとって命綱ですので、傷が付かないように気を付けています。

今後ローンを組む際には、各銀行に相談する過程や決定に至る経緯についても記事にしていけたらと思っています。

【アパートの館名プレートを作った話】

こんばんは、なぎまるです。

ちょっと前の話ですが、アパートの名前を変えたんですよね。

元々「神谷荘」という名前で、たぶん神谷さんって人が作ったんですけど、

私、神谷さんじゃないし、流石に時代的に合わないので変更したんです。

だって、いかにも古めかしいじゃないですか…。

元々あった看板をはずして管理会社に変更します、って言うくらいで特にすることないんですが、

(グーグルとかはきちんと届け出ればMAPの表記をすぐに変えてもらえるみたいですね)

何かお金を掛けずに看板を設置できるといいなぁー

と思っていたところ、ロンハーマンの入り口にこんなものを見かけました↓

おお…なかなか格好良い。

これなら自分で作れるのではないか。

と思い立ち、ホームセンターで端材を購入して、早速製作開始。

文字はステンシルで。

…まぁ、なんということでしょう(笑)

意外といけますね。

【不労所得を夢見るサラリーマンと思われないために ~銀行員を黙らせる切り札2つ~】

こんにちは、なぎまるです。

休日なので昼間にブログを書き始めました。

私は全くの素人かつ地主でも無い状態から不動産投資を始めました。そんな時に最初につまづきやすいのは銀行の融資です。

最近では特にサラリーマンに対してのアパート融資は非常に厳しい見方がされており、闇雲に動いても審査が通りません。

銀行担当者は、なんとなく不労所得に憧れる夢見がちな「大家ワナビー」をふるいに掛ける役割りを担っていますので、少し意地悪な質問をしたりこちらを試すような資料を提示させたりしてきます(一部のいけいけどんどん高利貸し銀行を除く)。

そんな時、一発で銀行を黙らせる材料として非常に有効な切り札が二つあります。

私が考える、特に準備のいらない「切り札」。これを持っている人は最大限利用されると良いでしょう。

①上場企業勤務、医者、公務員、士業など属性が良い人

➡︎賃貸経営では「融資の返済を賃貸収入によって賄うこと」が基本とされており、名目上は本業の収入を期待せずに返していくのが原則になりますが、そうは言っても不足の事態に備えて本業の収入の安定感というのは銀行担当者として無視できない非常に重要なファクターになります。

このようなアドバンテージが無い人にとっては「中小企業だって同じようにプライドを持って一生懸命働いているのに!」と思うかもしれません。もちろん、中小企業やベンチャーで評価に値する人も沢山います。しかし銀行ではそのような個別の見極めというのは非常に難しいんですよね。逆に一流企業に勤めているとか、公務員とかはすでに社会の荒波に揉まれて会社がふるいにかけられた人材なわけですから優遇されて当たり前と言えます。

まぁ、それなりにしっかりした職に身を置けている時点で学歴社会をそれなりに生き抜いたという信頼が積み重ねられているということだと思います。踏み倒したりしないだろう、経営していくだけの知識や教養が備わっているだろうという風に相対的に評価されているということです。

特に東証一部上場企業に勤めているような方であれば、一棟目(~4000万くらいまで)であれば、よほどヘマをしない限り借りられることが多いはずです。

ちなみに、不動産投資で会社をリタイアされた方は一様に「リタイアしてから会社のバックボーンが大きかったんだということに気がつく」と言っています。

これは上場企業に限らないかもしれませんが、サラリーマンであることを最大限利用し、擦り倒すと良いでしょう。

実は「大企業に勤めているというだけで実質赤字の物件でも変えてしまう」というのが少し怖いところでもあります。

巷では【医者限定セミナー】【年収600万からの不動産投資セミナー】などという広告が溢れており、利益をたんまり乗せた赤字物件を「節税用」と称して購入されるスキームで多くの人が騙されています。

ただし、この赤字スキームで購入できるのはせいぜい区分2~3部屋が限界でしょう。

上場企業に勤めている方は、会社のバックボーンがあることを加味して、本当に特になる物件じゃなくても融資が降りてしまうことがあることを肝に命じておく必要があります。

②住宅ローンを利用する

➡︎金利も安く、属性に関わらず誰しもが組めるとして住宅ローンがあります。

まだ住宅を購入していない方であれば、住宅ローンで不動産投資を行うスキームもあります。

と言っても、アルヒなどであったような最初から投資のみを目的として住宅ローンを不正利用するような方法ではありません。

例えば、賃貸併用住宅を買う(もしくは注文で建てる)場合、住居部分が1/2以上あれば併用住宅でも住宅ローンが適応できます。

私はこの方法は都心や地価の高い場所にお住いの方には非常にオススメしています。

単に消費財として家を購入し、日々住宅のためにあくせく働いているようなものだという人も多くいますが、余った部分に誰かが住んでくれて、それでローンが賄えたら儲けものだと思いませんか?

ただし、自己資金も共同担保もほとんどない場合にいきなり23区で土地から購入して注文住宅で賃貸併用…なんて属性が良くても無理です。

「立地が悪い」「それなりに築年数の経過した物件に住む」「自宅部分が狭い」など自宅部分にも多少の妥協をしたり、何かしらのリスクを背負う必要があるかもしれません。

それでも住居に関わる費用が実質「タダ」くらいには簡単に持っていけると思いますのでやる価値は高いです。

また、住宅ローンを使った別の方法としては普通に自宅として購入した一戸建てが、転勤などの理由によってやむを得ず賃貸に化ける可能性もあります。

この辺は勤務形態などによって方針立てが必要ですが「転勤や離婚などによってやむを得ず貸す場合は住宅ローンとして継続してもやむなし」と考えている金融機関もあります。

この辺の制度は年々シビアにはなっているので担当者に確認した方がいいですが、戸建賃貸を検討している人で転勤の可能性がある人などは転勤のたびに拡大していくスキームが取れるかもしれません。(金融機関や担当者によっても判断が分かれそうなのでくれぐれもしっかり確認しましょう)

いかがでしょうか。

二つとも当たり前の話ですが、これから不動産投資を始めたい人がスムーズにローンを組むためには意識しておくと良いと思います。

【建物の解体費について】

先日まで何度かに渡って損をしにくい投資法について書いてきました。

私のやり方は簡単に言うと土地そのものの価値を重視するという方法になりますが、その際に重要なファクターとなるのが『解体費』です。

更地で再販売という形でリスクヘッジするためには解体費を見込まなくてはなりませんので、最低でもその分くらいは保有して取り返す必要があります。

木造なら大体壊す建物×5~6万程度が相場ですので、約40坪の木造の解体=200万ということになります。

例えば2180万で売られている40坪のアパートの土地値が2180万だった場合、土地値なのでラッキー(満室だったら更に超ラッキー)ですが、万が一購入後直ぐに全員が退去して客付けも出来なかった場合には売る事になります。

その場合は税込250万程度の解体費分マイナスになりますよね。

※ここでは分かりにくいので仲介手数料や短期譲渡所得税などは除いて解体費にフォーカスしています。

なので、最低解体費の250万を取り戻せば少なくとも損をしない状況が作れるわけです。例えば月の手残りが12.5万だった場合、250万を取り戻すには20ヶ月要しますので、2年弱満室にすればOK。

そう考えると意外と簡単です。

正直、利回り8%の物件で土地も含めて元を取ろうと思うと結構気が遠くなります(約12年)。12年前ってスマホもなかったですから、正直12年後に元が取れると言われてもピンと来ません。

でも、2年で損をしないところまで持っていけると考えると結構簡単に感じます。そういう目の前の現実的な目標を立てることも非常に重要だと思います。

ちなみに、RCや鉄骨三階建てなどになると解体費が跳ね上がりますので、インカムゲイン頼りになります。資金力や客付け力の乏しいビギナーは注意した方が良いでしょう。

あまり利回りを気にせず、売ってトントンになる物件を徹底的に探してみても良いかも知れませんよ。

【損をしない不動産投資物件の見極め方】

こんばんは、なぎまるです。

昨日の続きになりますので昨日の記事をご覧になってくださいね。

不動産投資でなるべく損をしないためには、キャピタルゲインが出る物件かどうかを見極めるのが重要だというお話をしました。

簡単それが分かったら苦労しないよという話かと思いますが、私のやり方は至ってシンプルです。

私は投資を考えている物件がアパートであろうが戸建てであろうが、それを『更地にして再販売したときにいくらになるか?』を重視するようにしています。

例えば、先月(2019年12月)決済した神奈川県伊勢原市の物件を例にお話しましょう。

その物件は伊勢原市某駅から徒歩7分でした。4戸3DKのアパートで、土地は約40坪です。

たまたまそのアパートの近く(同じ住所の番地違い)に不動産屋さんがありそこに知り合いが居たので、近所で駅徒歩7分、間口○○mの奥行き△△mの高低差がない土地って売ったらいくらになります?大体でおっけす。

と聞いたところ、2.180万かなぁと答えが返ってきました。

これが何と、そのアパートの売値2.180万ドンピシャだったので買い付けを入れました。

はい、これだけです。

たったこれだけの事ですが、大損はしないという線引きが出来ます。

なるべく先入観の無く金額をサッと答えてほしいので、詳細の場所や売りに出ている金額などを伝えずに、その担当者の勘所を教えてもらうようにしています(すでに売りに出ている情報なので「詳細の場所を教えてもらって査定します」とかなるとめんどくさいので注意)。

基本的にその不動産屋の仕事にならない質問なので、配慮は必要です。

昨日の記事でも書いた通り、地主でない私のような不動産投資家が特に避けたいのは、キャピタルゲインもインカムゲインも取れない物件を購入して詰んでしまうことです。

私のやり方では最悪でも土地売りすればトントンの状態が作れますので、売れば資金的に詰むことはありません。

もちろんベストは

『土地で売ったら幾らですか?』と聞いたときに、

『2.580万くらいかなぁ』などと売値より高い金額を提示されたらよだれものですが、現実はそうはいきません。

この私の物件は普通に世に出回っている公開物件でしたし、現状満室の滞納無しで手間の掛からない物件でしたから、トントンでも十分と考えています。

そもそも冷静に考えれば、仮に2.580万で売れる物件が2.180万で売られていたら、不動産屋が見つけた瞬間にお客さんに紹介せずに自社で買って再販売してますよね。

キャピタルゲインが出るかどうかの見極めは極めて難しいので、あまり欲をかかずにトントンになるくらいを想定しておくのが良いと思います。

この物件に関しては駅からのアクセスも良く、40坪と潰しの効く大きさでしたから、戸建て用地としての需要も見込め、再販売をすればそれほど時間を掛けずに売れるだろうという予想もつきました。

ちなみに、このやり方においては私が住宅営業である事のアドバンテージをほぼ利用していない、初心者にも再現性の高い方法だと思います。

この物件はたまたま近くの不動産屋が知り合いだったので声を掛けましたが、これは近くの不動産屋に訪問して『これこれこういう土地が手に入るかもしれなくて…仮にこういう土地を売りに出すとしたらいくらになりますか?』と聞けば良いだけです。知り合いかどうかは関係ありません。

むしろ心配な方は、知り合いだけに確認するよりも複数の地元の不動産屋に裏を取る方が相場が分かって良いでしょう。合わせてネットで坪単価などの相場を把握出来ればなお良しです。

投資を始めるに当たってROIとかCCRとかボクシングかプロレスの団体みたいな名前の計算式を教わったりしますが、私はこういうのはすこぶる苦手です。

正直言って保有してからそういう計算をイチイチしている暇はありませんし、修繕や滞納で予定通り行かなかったり、時には入って来た家賃収入で旅行に行ったり美味い飯を食べたりと散財をします。

そうなってくると数字上儲かったかどうかなんてあまり関係なくなってくるんですよね。普段、家計簿もつけずに生活している私のような不動産投資家にはあまり意味のない数字だと諦めています(出来ないだけ、という見方もありますが笑)

一つ一つの投資がどの程度成功だったかどうかなんて結局よく分かっていませんが、私は少なくとも上記のような『最低でも元が取れる』『売った時に購入金額を下回らない』投資スタイルで損をしていると感じたことはありませんし、問題なく拡大を続けられています。

石原さんの『まずはアパート一棟』の通り、上記のような最低限のリスク管理をして、まずは始めてみることをお勧め致します。

【インカムゲインとキャピタルゲイン、不動産投資のリスクを考える上で大事なのは◯◯ゲイン】

こんばんは、なぎまるです。

不動産投資をしている事を人に話すと、決まって「リスク」について聞かれます。

多いのが、

・地震来たらやばいんじゃ無いの?

・これから少子化なのに大丈夫なの?

という質問。

「リスクないの?」

「怖くないの?」

「お前はマメだから…俺には無理だわ」

いやいや、ちょっと待ってくださいね。

まず根本的な所なんですが、投資というのは自ら進んでリスクを冒す行為です。

当然、成功すればその分の見返りもあるわけですからリスクはあるに決まっていますよね。

何もしないのもリスクです。

不動産投資のメリットは大きく2つです。

⑴インカムゲイン–家賃収入

⑵キャピタルゲイン–売却益

これ以外にも生保の代わりになったり、節税の引き出しが増えたりetc.

ちょこちょこしたメリットはありますが本筋は⑴と⑵の二つです。

反対に、不動産投資のリスクは大きく分けて以下のようなものがあります。

①空室リスク

②家賃下落リスク

③金利上昇リスク

④地価下落リスク

⑤災害リスク

更に細かく言えば、修繕リスク、入居者トラブルリスク、サブリース会社倒産リスクなど、

数えはじめると色々挙がります。

ただ、私はこれらリスクに関してはコントロール出来ない事象が多く、

一つ一つ考える事はあまり意味がないと考えています。

ここからは、私なりのリスクの取り方について書いていきます。

リスクは数あれど「不動産投資の失敗」というのをシンプルに考えると、

「インカムゲインもキャピタルゲインも得られない」ものを買ってしまった状態であると言えます。

つまり、全てのリスクは「インカムかキャピタルのいずれかが得られなくなる」という事に通じているわけです。

まずリスク①~③は空室・賃料下落・金利上昇によりインカムゲインが減る可能性があります。

リスク④はキャピタルゲインを減らします。

地価下落と書いていますが、高買いしてしまっていて含み損がある場合も④に含まれます。

⑤に関しては保険で大半が賄えます。

特に築年数がそれなりに経過している建物であればむしろ焼け太り、揺れ太りなのでさほど問題にならないはずです。

それ以外の細かいリスクは、「手間を惜しまない」という手間リスクを背負うことによってだいたい解決できます。

なんでもかんでも人に任せたいと思っている方がいらっしゃるとしたら、甘いです。

本当の意味での不労所得が得られるのは相当努力した後か、地主の子供くらいでしょう。

では、【リスクを考える上での】インカムゲインとキャピタルゲインはどっちが大事でしょうか。

私の答えはキャピタルゲインです。

考えてみてください。

キャピタルゲインが見込める(あるいはトントン)のであれば、

インカムゲインが得られなければ売ってリセットすればいいでわけですからリスクは非常に少ないと言えます。

というか、キャピタルがきちっと見込める物件を買っていれば自然とインカムもついてきます。

逆に、「キャピタルが得られないので延々と元が取れるまでインカムで稼ぐ」パターンはきついです。

その状況だと融資も引きにくいため、拡大しにくくジリ貧です。

最悪なのは投資用に作られた新築1Kです。

これはマージンがたんまり乗っているためキャピタルが出ず、インカムもそこそこです。

こういった物件は投資家が見向きもしないため、

「生保の掛け捨てでお金をドブに捨てるならこれを買ってください」…と、

不動産投資のリテラシーの低そうなフィールドからお客さんを引っ張ってくるのです。

明日は、「キャピタルが出そうな物件の見極め方」について書いていきたいと思います。